【不動産投資の初期費用ってどのくらい?内訳は?】目安は物件価格の10%~15%

不動産投資

【不動産投資の初期費用ってどのくらい?内訳は?】目安は物件価格の10%~15%

「不動産投資の初期費用ってどのくらいかかるの?」

「具体的な内訳が知りたい」

「安く抑えられるの?」

 

不動産投資を始めるなら最初にいくら用意する必要があるのか知っておきたいですよね。

初期費用の相場や目安、内訳項目を把握しておかないとムダに多くの経費を請求されてしまうかもしれません。

 

本業をしながら不動産投資をしている副業大家の僕が、不動産投資の初期費用について写真つきで解説します。

 

記事の内容

  • 初期費用の目安
  • 初期費用の内訳
  • 安くする方法

 

不動産投資でどんな初期費用がどのくらいかかるのかが分かりますよ。

 

初期費用の目安

物件価格の10%~15% *1,000万円の物件なら100万円~150万円

 

初期費用の内訳

頭金(手付金)物件価格の10%程度
仲介手数料上限額のみ決められている
保険料(火災・地震等)1~5万円
司法書士報酬3万円~15万円
登録免許税物件価値の2%
融資手数料(ローン事務手数料)融資額の1%~3%、または3万円~6万円
融資保証料融資額の1.1%
印紙代印紙税法により定められた金額
不動産取得税土地・建物それぞれ「課税評価額×税率」
清算金(固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金)物件価格や売買した日によって決まる

 

初期費用を安くする方法

  • 頭金(手付金)を減らす
  • 仲介手数料の交渉
  • 司法書士報酬の交渉

 

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不動産投資の初期費用の目安

不動産投資の初期費用の目安

 

不動産投資でかかる初期費用の目安はだいたい「物件価格の10%~15%」です。

たとえば1,000万円のマンション一室を購入した場合、初期費用はおよそ100万円から150万円ほど。

 

ただしあくまでも目安なので、個人の属性や物件の価値によって初期費用は変わります。

 

個人の属性とは

  • 一般的なサラリーマンなのか
  • 一流企業に勤めているのか
  • 自営業なのか、など

 

物件の価値とは

  • 治安がいいエリアなのか
  • 賃貸需要があるのか
  • 駅近なのか、など

 

ちなみに僕の場合、最初に購入した中古物件(約700万円)の初期費用はざっくりと80万円ほどでした。

 

初期費用の内訳

不動産投資の初期費用の内訳

 

初期費用の内訳

頭金(手付金)物件価格の10%程度
仲介手数料上限額のみ決められている
保険料(火災・地震等)1~5万円
司法書士報酬3万円~15万円
登録免許税物件価値の2%
融資手数料(ローン事務手数料)融資額の1%~3%、または3万円~6万円
融資保証料融資額の1.1%
印紙代印紙税法により定められた金額
不動産取得税土地・建物それぞれ「課税評価額×税率」
清算金(固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金)物件価格や売買した日によって決まる

 

順番に解説していきますね。

 

頭金(手付金)

不動産投資での頭金(手付金)とは、物件購入のための借入金(ローン)のうち最初にまとめて払うお金のこと。

 

頭金の相場は借入年数や条件等によって違いますが、だいたい物件価格の10%程度です。

ただし頭金が0円で全額ローン(フルローン)を組むという方法もあります。

 

頭金を支払うメリットとデメリットを簡単にまとめました。

メリットデメリット
返済額が少なくなる自己資金を用意する必要がある
審査に通りやすくなる初期費用が増える
金利変動のリスク対策になるレバレッジ効果が下がる

 

仲介手数料

不動産投資の仲介手数料とは、売買契約を仲介した不動産業者に支払う報酬のこと。

 

売買契約が不成立なら料金は発生しない「成功型報酬」で、物件価格が高いほど仲介手数料も高くなります。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」の第5章第1節46条において上限額が決められています。

 

仲介手数料と上限

成約金額(税抜)仲介手数料の上限
~200万円5%以内
200万円~400万円4%+2万円以内
400万円~3%+6万円

例えば1,000万円の物件なら、1,000万×3%+6万円で36万円が仲介手数料。

これに消費税10%を計算にいれて、36万円×1.1%で39万6千円が1,000万円の場合の仲介手数料上限です。

 

保険料(火災・地震等)

所有する投資用不動産に対する火災保険や地震保険の料金です。

銀行などから融資してもらって不動産投資を始めるなら、火災保険の加入は必須の融資条件となります。

 

例えばオリックス銀行の不動産投資ローンの詳細には、担保の欄に「原則、建物の火災保険に加入していただきます」と記載されています。

 

融資を受けず不動産投資を始める場合も火災保険は入っておくべき。

入っていないと何かあったときの損害は膨大な金額になりますよ。

 

相場は物件にもよりますが、10年分で1万円~5万円ほどです。

ちなみに僕のある所有物件(物件価格850万円ほどの区分マンション)の場合は、写真のように地震保険なしの火災保険10年で13,140円でした。

不動産投資の初期費用(火災保険料)

 

司法書士報酬

司法書士報酬とは、購入した不動産の登記手続きをしてもらう司法書士さんに支払うお金のことです。

ちなみに自分で法務局へ行き申請することもできますが、難しくて面倒なので司法書士さんに依頼するのが一般的。

 

報酬金額は法律による決まりはありませんが、相場としては「3万円~15万円」ほど。

しかし地域によって差はあり、都心部や人口の多い都市では高めです。

物件の売買で売主から買主に所有権を移動させる「所有権移転登記」の手続きに対する報酬金です。

 

登記免許税

登記免許税とは、不動産登記の申請をする際に納める税金のことです。

不動産投資のほとんどの場合は、物件の所有権が売主から買主に移るので「所有権移転登記」という手続きを行います。

 

登録免許税の税額表(国税庁HP)でも記されていますが、売買での登録免許税の相場は物件価値(固定資産税評価額)の2%です。

 

ちなみに僕が最初に購入した物件(700万円ほどの中古区分マンション)では、写真のように司法書士報酬と登記免許税をあわせて210,400円でした。

不動産投資の初期費用(登記費用)

 

融資手数料(ローン事務手数料)

不動産投資での融資事務手数料とは、ローン借り入れの際に金融機関が行う事務手続きに対する報酬としてのお金のことです。

 

「ローン事務手数料」「融資事務手数料」「事務取扱手数料」「保証会社手数料」などとよばれることもあります。

また融資手数料には「定率型」と「定額型」という2つのタイプがあるので知っておいてくださいね。

定率型定額型
借入額の〇%のように金額に応じた手数料借入額に関係なく決められた手数料

 

融資手数料の相場としては定率型が「借入額の1%~3%」、定額型は「3万円~6万円」ほどです。

例えば東京スター銀行の場合だと税込で借入額の2.2%。

ちなみに金融機関によっては、繰上返済の場合にも事務手数料を請求されるケースもあります。

 

融資保証料

金融機関から融資を借りて投資用不動産を購入する場合、融資事務手数料の他に「融資保証料」がかかります。

融資保証料とは、借り入れたお金に対して付けられる保証のこと。

 

金融機関としては貸し倒れを避けたいので、保証会社に保証してもらいたいんです。

ちなみに融資保証料の相場は、融資額の1.1%程度です。

 

印紙代

印紙代とは、不動産投資ローン契約の際に「金銭消費貸借契約」や領収書に貼付する印紙税のことです。

金額は印紙税法によって決められています。

 

不動産売買の場合は「不動産売買契約書」の他にも「金銭消費貸借契約(ローン契約)」やリフォームするなら「建築工事請負契約」に収入印紙を貼付ます。

 

印紙代

借入金額(円)不動産売買契約書金銭消費貸借契約書工事請負契約書
100万~200万1,000円2,000円200円
200万~300万1,000円2,000円500円
300万~500万1,000円2,000円1,000円
500万~1,000万5,000円10,000円5,000円
1,000万~5,000万10,000円20,000円10,000円
5,000万~1億30,000円60,000円30,000円
1億~5億60,000円100,000円60,000円
5億~10億160,000円200,000円160,000円
10億~50億320,000円400,000円320,000円
50億~480,000円600,000円480,000円
記載額なし200円200円200円

 

見ての通りですが借入額が高いほど印紙代だけでもかなりの金額になります。

ちなみに印紙代は、一定の金額を超えると税負担が軽くなる「軽減税率」の措置が適用されます。

国税庁ホームページ「不動産売買の印紙税と軽減措置」

 

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などを購入した際に一度だけ支払う税金のことです。

基本的に土地と建物でそれぞれ納税通知が届き、税額は「課税標準額×税率」の計算式で決められます。

 

課税標準額とは、売買した時の不動産の価格ではなく「固定資産税評価額」という公的なもの。

税率は原則4%ですが要件を満たすと軽減税率が適用されるんですよ。

不動産取得税・軽減制度について(東京都主税局ホームページ)

 

写真は僕が購入したある投資用物件の不動産取得税の通知です。

建物(家屋)の税額は「30,300円」で、土地の税額は軽減税率が適用されて「42,400円」となっています。

不動産投資の初期費用(不動産取得税)

 

不動産投資の初期費用(不動産取得税)

 

清算金(固定資産税・都市計画税・修繕積立金・管理費)

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の時点で物件を所有している不動産オーナーに課せられる税金のことです。

修繕積立金と管理費は、毎月オーナーが賃貸経営のために支払う必要経費です。

 

売買で売主から買主に物件が引き渡された後の分は、それぞれ日割りで計算され買主が負担するのが一般的。

物件価格によって税額は変わり、売買した日によっても負担する金額は変わるので具体的な相場はありません。

 

初期費用を安く抑える方法

不動産投資の初期費用を安く抑える方法

 

不動産投資ではコストをできるだけ少なくして経費削減したいですよね。

初期費用を少しでも減らす方法を3つ解説するので見ていきましょう。

 

初期費用を安く抑える方法

  • 頭金(手付金)を減らす
  • 仲介手数料の交渉
  • 司法書士報酬の交渉

 

⓵:頭金(手付金)を減らす

最初に支払う頭金を減らせば初期費用は安く抑えられます。

フルローンのように頭金をゼロ円にする方法というもあります。

 

ただし頭金を減らしたりフルローンにした場合、借入元本が多くなるので結果的に返済額が増えやすいです。

 

②:仲介手数料を交渉する

初期費用の内訳でもお話しましたが、仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律で上限だけが決められているんです。

つまり最低額は決められていません。

 

不動産業者の中には仲介手数料を半額にしてくれるところもまれにありますよ。

初期費用を抑えたい方は仲介する不動産業者に交渉するのも一つの手段です。

 

③:司法書士報酬を交渉する

司法書士報酬は法律などで決められているわけではありません。

報酬もバラバラなので初期費用を少なくしたい方は以下を参考にしてみてください。

  • 報酬額を交渉する
  • 自分で登記手続きする
  • いろんな司法書士から見積もりをもらい比較する

 

【不動産投資の初期費用ってどのくらい?内訳は?】目安は物件価格の10%~15%: まとめ

【不動産投資の初期費用ってどのくらい?内訳は?】目安は物件価格の10%~15%: まとめ

 

では不動産投資の初期費用についてポイントをおさらいします。

 

初期費用の目安

物件価格の10%~15% *1,000万円の物件なら100万円~150万円

 

初期費用の内訳

頭金(手付金)物件価格の10%程度
仲介手数料上限額のみ決められている
保険料(火災・地震等)1~5万円
司法書士報酬3万円~15万円
登録免許税物件価値の2%
融資手数料(ローン事務手数料)融資額の1%~3%、または3万円~6万円
融資保証料融資額の1.1%
印紙代印紙税法により定められた金額
不動産取得税土地・建物それぞれ「課税評価額×税率」
清算金(固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金)物件価格や売買した日によって決まる

 

初期費用を安くする方法

  • 頭金(手付金)を減らす
  • 仲介手数料の交渉
  • 司法書士報酬の交渉

 

不動産投資を始めるなら、最初にまとまったお金を用意しておく必要があります。

1,000円の物件を買うなら100万円程度。

初期費用の内訳や安くする方法を知っておけばスムーズに始められますよ。

 

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