【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

不動産投資

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

「不動産投資の確定申告て何すればいいの?」

「もらえる還付金をちゃんともらいたい」

「何を経費に計上できるのか知りたい」

 

不動産投資をしている人は確定申告をする義務があります。

確定申告は正しく申請しないと、受け取れる還付金の額が少なくなったり申告漏れになるので要注意。

 

副業大家として不動産投資をしている僕が、初年度に行った確定申告のやり方を解説します。

 

記事の内容

  • 確定申告は必要?
  • 確定申告のやり方
  • 提出期限と方法
  • 計上できる経費
  • 節税のコツ
  • 確定申告の注意点

 

不動産投資初心者でも、初年度の確定申告のやり方が分かるようになりますよ。

 

不動産投資の確定申告手順

  1. 必要なものを準備
  2. 申告書類をダウンロード
  3. 減価償却費の計算
  4. 収支内訳書の記入
  5. 確定申告書Bの記入
  6. パソコン入力して提出

 

確定申告は必要?

確定申告は必要?

まずお伝えしたいことは「サラリーマンで年間20万円以上の不動産所得を得ている場合、確定申告をする義務がある」ということ。

不動産所得 = 収入総額 - 必要経費

 

確定申告は必ずしなければならないのでしっかり読んでくださいね。

 

注意

もし確定申告をしなかったら、あとで追徴課税を払うことになります。

過去にさかのぼって税額と罰金を「即現金」で支払わなければならず、できないと自宅などが差し押さえされます。

 

確定申告には白色申告と青色申告の2種類あります。

不動産投資でサラリーマン大家になった初年度の確定申告は「白色申告」をします。

投資用マンションなどの不動産が拡大し所得が増えてきたら「青色申告」にしましょう。

 

白色申告と青色申告の違い

白色申告簡単
還付額が少ない
青色申告面倒
還付額が多い
開業届を提出済み
青色申告承認申請書を提出

 

ちなみに2年目以降は前年度に申告した申告書の写しが届きます。

ただし「e-Tax」で申告した場合はハガキでの通知は届きません。

 

確定申告のやり方

確定申告書の書き方

 

確定申告の手順

  1. 必要なものを準備
  2. 申告書類をダウンロード
  3. 減価償却費の計算
  4. 収支内訳書の記入
  5. 確定申告書Bの記入
  6. パソコン入力して提出

 

僕のような方は同じ書き方になります。

  • 会社員
  • 生命保険加入
  • 不動産投資一年目
  • 独身(扶養家族なし)

 

扶養家族がいたり生命保険未加入の方でも、不動産に関する確定申告は同じです。

違いは最後に扶養控除や生命保険控除が入るかどうかだけ。

では順番に見ていきましょう。

 

手順①:必要なものを準備

サラリーマンが不動産所得で初めて確定申告をする場合の必要なものをまとめました。

 

必要なもの

  • 印鑑
  • 源泉徴収票
  • 収支内訳書
  • 確定申告書B
  • 各種領収書や証明書
  • マイナンバーカード

 

税務署に行って手続きする際に不安な方は「登記権利証」「不動産売買契約書」「各種支払いの領収書すべて」を持っていくと安心ですよ。

 

手順②:申告書類をダウンロード

続いて国税庁PDFダウンロードページから必要な用紙(収支内訳書と確定申告書B)をダウンロードしましょう。

ダウンロードして印刷したら下書きしておきましょうね。

 

税務署では新しい用紙にきれいに記入しパソコンに入力します。

最後にチェックしてもらい、控えを受け取ったら終了という流れになりますよ。

 

手順③:減価償却費の計算

不動産投資の確定申告で1番大変なのが「減価償却費」の計算です。

減価償却とは固定資産としての投資物件の価値を、年月に合わせて減少させていく手続きのことです。

 

減価償却費の計算

減価償却費=建物取得価額×耐用年数に応じた償却率×取得から年末までの月数

 

減価償却の計算に必要な書類

  • 売買契約書
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書
  • 仲介手数料の支払い明細資料
  • 固定資産税の支払い明細資料

 

減価償却の計算でのポイント

土地価格/建物価格不動産投資では「土地」と「建物」を分けて建物価格のみ減価償却する
定額法/定率法平成28年4月1日以降に取得した物件は全て「定額法」での計算
事業用不動産/非事業用不動産家賃収入を得るなど投資目的の場合は「事業用不動産」として計算
法定耐用年数減価償却資産の耐用年数等に関する省令で定められている

 

建物取得価額

取得価額は土地と建物を按分して求めます。

「売買契約書」に記載があればそのまま計算、なければ「固定資産税評価証明書」から計算します。

 

物件購入額600万の場合

*建物固定資産税評価額200万、土地固定資産税評価額280万と記載ありの場合

  • 建物取得価額=600万×200万/480万=250万
  • 土地取得価額=600万-250万=350万

 

固定資産税評価額も分からない場合は、売買契約書等に記載されている消費税額から逆算して求めます。

消費税は建物だけに課税されて土地にはされません。

 

物件購入額600万の場合

*消費税額:25万と記載ありの場合

  • 25万÷消費税率(10%)=250万
  • 建物取得価額:250万
  • 土地取得価額:350万

 

建物と土地の価格が分かったら、さらに建物を躯体(くたい:建物部分)と付属設備に分けます。

躯体と設備で耐用年数が異なるので同時に償却できないためです。

躯体と設備の按分は契約書類に記載されている場合もありますが、記載がない場合は不動産会社や税理士さんに確認しましょう。

 

耐用年数に応じた償却率

住宅用不動産の耐用年数や償却率は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に基づいて細かく定められています。

構造耐用年数償却率
鉄筋コンクリート/鉄骨鉄筋コンクリート47年0.022
鉄骨造り(厚さ4mm以上)34年0.038
鉄骨造り(厚さ3~4mm)27年0.082
鉄骨造り(厚さ3mm以下)19年0.053
木造22年0.046

国税庁ホームページより

 

耐用年数を超過している中古物件の場合は、経過年数から耐用年数を計算します。

 

物件の法定耐用年数すべて経過している

耐用年数=法定耐用年数×20%

 

物件の法定耐用年数の一部を経過している

耐用年数=法定耐用年数-経過年数+経過年数×20%

 

計算で求められた端数は切り捨て、2年未満は2年となります。

年数が経過している中古物件の場合は、国税庁ホームページの「減価償却資産の償却率表」に記載されている償却率から割り出しましょう。

 

取得から年末までの月数

例えば6月に物件を購入した場合は、6~12月の7か月間を最後にかけて割り出します。

 

減価償却費の計算

減価償却費=建物取得価額×耐用年数に応じた償却率×取得から年末までの月数

 

計算式に当てはめてみましょう。

*建物取得価額250万円の鉄筋コンクリート(RC)を6月に購入した場合

250万円×0.022×7=385,000円

減価償却費:385,000円

 

手順④:収支内訳書の記入

減価償却費の計算が終わったら、2枚の収支内訳書(不動産所得用)に記入していきます。

 

収支内訳書1枚目(不動産所得用)

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国税庁ホームページの収支内訳書の書き方を見る

 

記入した項目

収入金額賃貸料:①支払い調書の年間家賃収入額
計:⑤⓵~④の合計額
経費減価償却費:⑦計算で求めた金額
借入金利子:⑩ローン支払い利息(建物、該当月数のみ)
租税公課:㋑不動産取得税・固定資産税
修繕費:㋩外壁塗装などの費用
雑費:㋭交通費など
小計:⑪その他の経費の合計
経費計:⑫経費の総額
専従者控除前の所得金額:⑬収入計-経費計
所得金額:⑮⑬-専従者控除

 

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

 

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他にも「礼金・更新料」などの収入や「損害保険料」などの経費があれば記入しましょうね。

続いて2枚目の書き方を見ていきましょう。

 

収支内訳書2枚目(不動産所得用)

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

2枚目は減価償却費の計算を記入します。

減価償却資産の名称等に物件名(躯体、設備)と分けて記入し、先ほどの減価償却で求めた数字を入れていきましょう。

 

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

 

「面積」「取得年月」「取得価額」「償却の基礎になる金額」「償却方法(定額)」「耐用年数」「償却率」の科目の記載が終われば収支内訳書は完了です。

 

手順⑤:確定申告書Bの記入

確定申告用紙はAとBの2種類ありますが、不動産所得の場合はBになります。

記入した収支内訳書をもとに、申告書Bの第1表から記入していきましょう。

 

確定申告書B:第1表

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国税庁ホームページの確定申告書Bの書き方を見る

 

印刷される項目

収入金額等不動産:㋒年間の総額家賃収入
給与:㋕源泉徴収票の支払金額
所得金額不動産:③収支内訳書の合計額
給与:⑥源泉徴収票の手取り額
合計:⑨ここまでの合計
所得から差し引かれる金額社会保険料控除:⑩源泉徴収票の社会保険料
生命保険料控除:⑫生命保険に加入している場合
基礎控除:⑳所得に対する控除
⑩~⑳の合計:㉑合計額
㉑~㉔の合計:㉕合計額
税金の計算課税される所得金額:㉖所得金額合計⑨-差し引かれる金額合計㉕
㉖に対する税額:㉗㉖に対する税額
差引所得税額:㊳㉗-各種控除額
再差引所得税額:㊵㊳-災害減免額㊴
復興特別所得税額:㊶㊵×記載の%
所得税及び復興特別所得税:㊷㊵+㊶
源泉徴収税額:㊹源泉徴収票の税額
申告納税額:㊺㊷-㊸-㊹
還付される税金:㊽㊺-㊻
還付される税金の受取場所還付金をもらう口座情報

 

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【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

 

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

 

僕は扶養家族がいないので記入しませんでしたが、扶養家族がいる方は「扶養控除:⑲ 」など自分が該当する項目も記入しましょう。

 

確定申告書B:第2表

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法

 

印刷される項目

所得の内訳源泉徴収の会社名、収入金額、税額
㊹:源泉徴収額税額の合計
所得から差し引かれる金額社会保険料控除:⑩源泉徴収記載額
合計支払い保険料の合計額
生命保険料控除:⑫年末調整の保険料控除額

 

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上記のチェックポイントは最低限の箇所です。

企業共済や医療費控除、特例があるなど個人の状況によって数字の入る箇所はさらに多くなりますよ。

 

手順⑥:パソコン入力して提出

全ての必要書類に記入が終わったら、その数字をもとにパソコン入力していきましょう。

入力後は税務署なら用紙を印刷して提出、自宅なら郵送かe-Taxで電子申告となります。

 

地域によってはパソコン入力は不要で、用紙だけ提出すればいいところもあります。

またコピーをとれない地域もあるので、提出前にコピーをとっておきましょうね。

 

確定申告の提出期限と方法

確定申告の提出期限と方法

 

確定申告書の提出期限

2月16日~3月15日

 

1/1~12/31の期間の売り上げや経費などを集計して、翌年の期間内に確定申告しましょう。

 

確定申告書の保管期限

不動産投資に関しての領収書や請求書、その他の帳簿5年間
収入額や経費を記載した簡単な帳簿7年間

 

確定申告書の提出方法

  • 郵送
  • 税務署に持ち込み
  • e-Taxで電子申告

 

上記3パターンあります。

僕は初年度は税務署に早めに行きましたが、相談者も多いので早めに行くか「e-Tax」がおすすめですよ。

やり方が分かっていれば税務署での手続きもそんなに時間はとられません。

 

不動産投資で計上できる経費

不動産投資で計上できる経費

 

実際に僕が不動産投資一年目に計上した経費です。

  • 管理費
  • 修繕費
  • 減価償却費
  • 交通費
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 地震保険
  • 火災保険
  • 借入金利息
  • 司法書士への報酬

 

修繕費に関しては「避難階段の取り付け」「用途変更のための模様替え」などは該当しないので気を付けてくださいね。

国税庁ホームページ「修繕費にならないもの」より

 

確定申告で還付される仕組み

確定申告で還付される仕組み

 

確定申告で税金が還付される仕組みを流れにまとめます。

還付される流れ

  1. 1年間サラリーマンとしての給料から税金が払われてる
  2. 不動産投資では赤字
  3. サラリーマンの給料と不動産投資の赤字を合算できる
  4. 合算したら1年間の収入は減った
  5. 去年多く払った税金を返してもらう

 

不動産投資では減価償却費という実際に払っていない経費を計上。

このため物件を購入した1年目は、計算の上ではほぼ赤字計上になります。

 

この赤字の損失とサラリーマンとしての収入を「損益通算」できるので還付される仕組みとなります。

 

不動産投資で節税するコツ

不動産投資で節税するコツ

 

不動産投資で節税するコツ

  • 経費を把握する
  • 青色申告する
  • 法人化する

順番に見ていきましょう。

 

不動産投資で節税するコツ⓵:経費を把握する

先ほど説明した減価償却費や固定資産税はもちろん、他にも「不動産投資セミナーの参加費用」「交通費」なども経費として計上できます。

不動産投資に関する費用は基本的に経費計上できますが、不安な方は税理士さんなどに相談してみるといいですよ。

 

不動産投資で節税するコツ②:青色申告をする

青色申告は複式簿記のため手間がかかり難しいですが、白色申告よりも節税効果が高くなり還付金が多く戻ってきます。

青色申告は計上できる費用科目が多く、最大65万円まで控除を受けられるからです。

 

青色申告をする条件

  • 事業所得、山林所得、不動産所得のどれかがある
  • 開業届を提出
  • 青色申告申請書を提出

 

初年度や所有物件が少ない場合は白色申告で十分です。

所有物件や不動産所得が増えてきたら節税効果の高い青色申告を検討してみてください。

 

不動産投資で節税するコツ③:法人化する

個人より法人化して確定申告する方が節税しやすくなります。

個人の場合は「累進課税」なので、所得が増えれば納税額も増えますよね。

しかし法人なら所得が増えても税率は基本的に変わらないので、納税額を少なくすることができます。

 

確定申告の注意点

確定申告の注意点

 

確定申告の注意

  • 所得は必ず申告する
  • 記入ミスしない
  • 期限内に手続きする

順番に解説していきます。

 

確定申告の注意点⓵:所得は必ず申告する

所得を申告しないと悪質な所得隠しとみなされ追徴課税が課せられます。

「重加算税」や「延滞税」が発生するので所得は必ず申告しましょう。

 

確定申告の注意点②:記入ミスしない

記入した金額を間違えると再提出の手間や余計な税金が発生します。

提出前にしっかり確認しておきましょうね。

ミスして納税額が多かった場合新たに申告書を作成して再提出
ミスして納税額が少なかった場合過少申告加算税が発生

 

確定申告の注意点③:期限内に手続きする

確定申告は必ず期限(基本的には2/16~3/1)を守りましょう。

期限内に申告しないと「無申告加算税」がかかる場合もありますよ。

 

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法:まとめ

【不動産投資一年目の確定申告のやり方】副業大家が還付金をもらう方法:まとめ

 

では不動産投資の確定申告のやり方についてポイントをまとめます。

ポイント

  • 確定申告は義務
  • 副業大家は白色申告
  • 経費を正しく計上しよう

 

不動産投資を始めたら確定申告する必要があるので、領収書などは必ずとっておきましょうね。

難しく感じますが、僕なんかでもできたので大丈夫ですよ。

 

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