確定申告書の書き方を解説【不動産所得1年目のサラリーマン用】

不動産投資

確定申告書の書き方を解説【不動産所得1年目のサラリーマン用】

2020年4月3日

サラリーマンをしながら副業で不動産投資をしており、税務署へ行き確定申告を1人ですませました。初めて不動産所得を得て確定申告をした際の体験談とやり方をまとめたので、確定申告をするという方はチェックしてみてください。

 

記事の内容

  • 確定申告しなきゃダメ?
  • 確定申告書の提出期限と方法
  • 確定申告で必要なもの
  • 確定申告書に計上できる経費
  • 確定申告書の書き方
  • 確定申告で還付される仕組み

 

 

確定申告しなきゃダメ?

確定申告しなきゃダメ?

 

確定申告書の書き方をお話する前に、まずお伝えしたいことは「サラリーマンで20万円以上の不動産所得を得ている場合、確定申告をする義務が発生する」ということです。

確定申告は必ずしなければならないのでしっかり読んでくださいね。

 

注意

もし確定申告をしなかったら、必ずばれて追徴課税を払うことになります。

過去にさかのぼって税額と罰金を「即現金」で支払わなければなりません。

支払えないと自宅などが差し押さえされます。

 

確定申告には白色申告と青色申告があります。

サラリーマンが初めての不動産所得を得た場合の確定申告は「白色申告」をします。

 

不動産所得が拡大し10部屋以上になってきたら「青色申告」しましょう。(目安)

ざっくりと白色申告と青色申告の違いです。

 

白色申告 簡単だが還付させる額が少ない
青色申告 面倒だが還付される額が多い

青色申告するには、開業届と青色申告申請書を書いて提出する必要があります。

 

確定申告書の提出期限と方法

確定申告書の提出期限と方法

 

確定申告書の提出期限、保管期限、提出方法を解説します。

 

確定申告書の提出期限

2月中旬~3月中旬

 

1/1~12/31の期間の売り上げや経費などを集計して、翌年に確定申告します。

2019年の分は、コロナウイルスの影響で2020年4月16日(木)まで延長。

*追記:4月17日(金)以降も延長が決まり、確定申告が可能。

 

確定申告書の保管期限

不動産投資に関しての領収書や請求書、その他の帳簿 5年間
収入額や経費を記載した簡単な帳簿 7年間

 

確定申告書の提出方法

  • 郵送
  • 税務署に持ち込み
  • e-Taxでネット送信

 

上記3パターンあります。

今回お話するのは「確定申告書を書いて税務署に持ち込み」のパターン。

 

確定申告で必要なもの

 

サラリーマンが不動産所得で初めて確定申告をする場合の必要なものをまとめました。

必要なもの

  • 印鑑
  • 源泉徴収票
  • 収支内訳書
  • 確定申告書B
  • マイナンバーカード

 

僕はこの5つだけで問題なく確定申告できました。

不安な方は「登記権利証」「不動産売買契約書」「各種支払いの領収書すべて」を持っていくと安心です。

 

収支内訳書と確定申告書Bは、こちらの国税庁のホームページからダウンロード可能。

国税庁PDFダウンロードページ

 

確定申告書に計上できる経費

確定申告書に計上できる経費

 

不動産所得で確定申告をする場合に計上できる経費です。

  • 火災保険
  • 借入金利息
  • 管理費
  • 減価償却費
  • 交通費
  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 地震保険
  • 司法書士への報酬
  • 接待費
  • セミナー参加費
  • 都市計画税など

 

確定申告書の書き方

確定申告書の書き方

 

では不動産所得1年目の確定申告書の書き方を解説します。

税務署に持っていく前に、用紙をダウンロードして下書きしておきましょう。

 

税務署では、収支内訳書の下書きを見ながら「確定申告書B」にパソコンで入力し「収支内訳書」はボールペンできれいに書いて提出。

最後に記入した用紙をチェックしてもらい、控えを受け取ったら終了という流れです。

 

まずはこのような2枚の収支内訳書(不動産所得用)に記入していきます。

収支内訳書1

 

1枚目の収支内訳書に記入した箇所です。

①「賃貸料」:管理会社から不動産の支払い調書が送られてくるので、年間家賃収入額を見て記入。

⑤「計」:①をそのまま記入。

⑦「減価償却費」:所有物件の減価償却費

 

減価償却費 = 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

*償却率は物件によって違うので、物件を購入した不動産会社に聞けば教えてもらえますよ。

 

⑩「借入金利子」:支払いローンの利息分

㋑「租税公課」:土地、建物の固定資産税の合計

㋩「修繕費」:毎月支払ってる修繕積立金

㊁「諸費用等」:司法書士報酬、火災保険、銀行手数料、印紙、修理代など

㋭「雑費」:諸費用等と記入し、交通費やセミナー費、打ち合わせ交際費などの合計。

⑪ ~ ⑮:書いてある通り合計額を足し引きして計算

 

 

この収支内訳書の1枚目が1番大変です。

続いて2枚目の書き方を見ていきましょう。

 

収支内訳書2

 

2枚目に記入した箇所です。

「減価償却費の計算」:左から順番に物件名、住所、年月、価格…と記入していきます。

 

償却方法、耐用年数は不動産会社に聞いて教えてもらいました。

 

記入した収支内訳書をもとにパソコンに入力していきます。

最後に確定申告書Bを確認して問題なければ印刷して完了。

 

確定申告書B

 

印刷前に数字を記入したかチェックするところ(1枚目)

チェックポイント

㋒・㋕・③・⑥・⑨・⑩・⑫・⑲・⑳・㉑・㉕・㉖・㉗・㊳・㊵・㊶・㊷・㊹・㊺・㊽・還付される税金の受取場所

 

補足します。

㋕:税引き前の会社からの年間給与額

⑥:手取りの会社からの年間給与額

⑫:生命保険に加入している場合

⑲:扶養家族がいる場合

㊹:源泉徴収票の額

 

確定申告書B-2

 

印刷前に数字が入っているかチェックする箇所(2枚目)

チェックポイント

所得の内訳・㊹・所得から差し引かれる金額・⑩・⑫・⑲

 

上記のチェックポイントは、最低限の箇所です。

企業共済や医療費控除、特例があるなど個人の状況によって数字の入る箇所はさらに多くなります。

 

確定申告で還付される仕組み

確定申告で還付される仕組み

 

確定申告で税金が還付される仕組みを流れにまとめます。

還付される流れ

  1. 1年間サラリーマンとしての給料から税金が払われてる
  2. 不動産投資では赤字
  3. サラリーマンの給料と不動産投資の赤字を合算できる
  4. 合算したら1年間の収入は減った
  5. 去年多く払った税金を返してもらう

 

不動産投資では減価償却費という実際に払っていない経費を計上。

このため赤字計上になることがあります。

(ちなみに物件を購入した1年目は、計算の上ではほぼ赤字)

 

この赤字の損失とサラリーマンとしての収入を「損益通算」できるので還付される仕組みとなります。

 

確定申告書の書き方【不動産所得1年目のサラリーマン用】:まとめ

確定申告書の書き方【不動産所得1年目のサラリーマン用】:まとめ

 

ではこの記事のポイントをまとめます。

ポイント

  • 確定申告は義務
  • 不動産投資1年目のサラリーマンは白色申告
  • 確定申告で損益通算できるから還付金が発生する

 

確定申告書の書き方は記事のように難しくありません。

不動産所得に関する領収書は必ずとっておきましょう。

 

これから不動産投資を始めようという方は、始め方と体験談の記事も覗いてみてください。

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談
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