不動産投資の始め方と体験談【サラリーマンがオーナーになる手順】

不動産投資

不動産投資の始め方と体験談【サラリーマンがオーナーになる手順】

2020年2月11日

サラリーマンをしながら副業で不動産投資を始めて毎月家賃収入を得ています。この記事では、僕が実際に不動産オーナーとなった体験談と不動産所得を得るまでのやり方や手順をまとめました。不動産投資を検討している方は参考にしてみてください。

 

記事の内容

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資の口コミ
  • 不動産投資の始め方と手順
  • 不動産投資の体験談

 

 

不動産投資とは?

不動産投資とは?

 

まず不動産投資について確認していきましょう。

そもそも「不動産」は、民法で以下のように定義されています。

 

土地及びその定着物は、不動産とする

*民法86条1項より

 

「不動産投資」とは、その不動産を購入してオーナーとなり家賃収入など貸し付けているお金を得るという投資です。

 

不動産投資って専門用語がたくさんあるし安い買い物でもないし、初心者には手を出しにくいイメージですよね。

 

しかし毎月の家賃収入という不労所得は会社員にとってかなり魅力的。

なぜなら本業している間に、他から不労所得が入ってくるからです。

 

ここからは、ただの埼玉住みサラリーマンが不動産投資を始めて家賃収入を得るまでの手順を順番に解説していきますね。

 

ちなみに不動産投資は確定申告が必要です。

不動産所得の確定申告方法はこちらの記事をどうぞ。

 

確定申告書の書き方を解説【不動産所得1年目のサラリーマン用】
確定申告書の書き方を解説【不動産所得1年目のサラリーマン用】

続きを見る

 

不動産投資の口コミ

不動産投資の口コミ

 

不動産投資についての口コミをまとめたのでさらっと見てみましょう。

早く手順が見たいという方は読み飛ばしちゃってくださいね。

 

不動産投資の口コミ

  • 不動産業者は全員悪人のイメージ
  • 何もしなくても家賃収入が入ってくる
  • 自分で多少の知識をつけないとダメ
  • 個人によるので正解はない

 

などなどたくさんの良い口コミ、悪い口コミありましたね。

口コミを見たい方はこちらのリンクをどうぞ。

不動産投資の口コミ:Yahoo知恵袋

 

個人的には、実際やってみて最初にとにかくいろんな不動産投資セミナーに参加していろんな業者の話を聞いたのが良かったなと感じています。

 

時間はかかりましたが、あとで後悔したくないので自分が納得してから不動産投資を始めました。

それでは不動産投資の手順と体験談をお話していきます。

 

不動産投資の始め方と体験談

不動産投資の始め方と体験談

 

僕が実際に体験した、不動産投資を始めてから物件を所有してオーナーになるまでの手順をまとめました。

順番に1つずつ解説していきます。

 

始め方の手順

  1. セミナーに参加して知識と情報を収集
  2. 物件の選定
  3. 物件の購入
  4. ローンの契約
  5. 物件所有

 

では始め方の手順1から見ていきましょう。

 

不動産投資の始め方1:セミナーに参加

 

不動産投資の始め方の手順、1つめは、セミナーに参加しまくること。

まず不動産投資セミナーに参加して知識をつけ、生きた新鮮な情報を収集することに時間をかけましょう。

 

本やネットなどの情報も悪くはないのですが、読んでいる時点ですでに古い過去の情報。

 

僕は9社の不動産投資セミナーに参加して、かなりの知識と情報量を増やすことができました。

 

セミナーでは分からないことがあれば個別でこっそり質問することもできるので、疑問点をすぐに解決することが可能。

 

ちなみに、セミナーは1人ぼっちから最大11人とさまざまで、平均参加人数はだいたい6人ほどでした。

 

今の初心者向けおすすめセミナーはズバリこの4つです。

強引な勧誘もなく、ただ知識をつけるだけのセミナーをまとめました。

 

 

初心者向けの不動産投資セミナーを徹底解説した記事はこちら

 

不動産投資の始め方2:物件の選定

 

不動産投資の始め方の手順2つめは、投資物件を選ぶことです。

投資物件は全国にたくさんあるので、選定基準を5つの項目にわけて絞り込みました。

 

項目1:築年数

新築・築浅 物件価格が高い場合が多い
築古(中古) 物件価格が安い場合が多い

 

項目2:規模

区分 マンションやアパートの1部屋だけ購入
1棟 マンションやアパートを丸ごと購入

 

項目3:立地

都内・駅近 賃貸需要が多い価格が高め
郊外 賃貸需要が少なく価格が安め

 

項目4:賃貸状況

空室 誰も住んでいない
入居中 人が住んでいる

 

項目5:購入方法

一括 物件費用全額を一括で支払う
ローン 物件購入費用を分割してローンを組む

 

そのほかにも駅からの距離、周辺環境なども検討しました。

入居される方のニーズもさまざまなので、一概にこれが正解というものはありません。

 

(Aさん)駅から遠くて築年数が古くても家賃の安いところがいい

(Bさん)新築で駅が近ければ家賃は高くても住みたい

 

などいろんな方がいるので難しいんですよね。

セミナーに9回参加し、知識もついたところで投資プランが決まりました。

 

僕の投資プラン

  • 中古の区分マンション
  • 東京23区内
  • 既に入居中の物件
  • 一括ではなくローンで購入

 

中古の区分マンション

初めての不動産投資だったので、まずは価格の安い築20年の中古マンションを1部屋だけ購入。

中古のメリット 購入価格が安い
中古のデメリット 賃貸需要が新築に劣る、修繕が必要な場合もある

 

東京23区内

関東でも端の方などの郊外の場合、物件を確認しにいくだけでも時間がかかります。

また、今後の人口減少が予想されることなども考え都市部のマンションを購入。

同じような物件でも郊外の方が安いので、利回りは都市部の方が低くなります。

 

入居中の物件

空室だといきなり入居者募集から始めなければいけませんし、人が住むまでは家賃収入がありません。

まずは、購入後すぐに家賃収入が入ってくる入居中のオーナーチェンジ物件にしました。

ちなみに入居中の物件は人が住んでいるため、部屋の内覧はできないのでご注意を。

 

ローンで購入

物件をローンでなく一括で購入する場合、金利を多く支払わなくていいというメリットはあります。

しかし、手元のお金が少ないと他の投資に回せなかったり何かあった時すぐ対応できなかったりとデメリットもあります。

検討した結果、今回はローンを組んで購入することにしました。

 

(そもそもただのサラリーマンなので一括で買う余裕などありません)

 

不動産投資の始め方3:物件の購入

不動産投資の始め方3:物件の購入

 

不動産投資の始め方の手順3つめは、投資物件の購入です。

いくつかセミナーに参加した中で、自分の購入条件と合う仲介業者をえらんで話をしていきました。

 

投資プランを担当者に伝え、物件が決まったら購入の手続きへと進んでいきます。

 

物件選びは妥協せずじっくり考えましょう。

 

銀行へのローン申請も担当者にしてもらいました。

契約は仲介業者の会社でおこないましたが、喫茶店などで契約する場合もあります。

 

購入手続きに必要なもの

僕のようなただのサラリーマンが、不動産投資物件の購入手続きで用意しておくものです。

 

用意するもの

  • 保険証のコピー(表・裏)
  • 自宅の賃貸借契約書のコピー(賃貸住まいの場合)
  • 源泉徴収票のコピー
  • 実印
  • 住民票(役所で申請)
  • 印鑑証明書(役所で申請)
  • 課税証明書(役所で申請)
  • 購入費用の頭金

 

まあまあ多いですが、1日あればすべて揃います。

 

物件購入の契約手続き

不動産投資物件の契約手続きは、トータルで1時間半くらい。

 

僕(オーナー)、担当者、宅地建物取引士の3人でおこない、前オーナーなどは同席しません。

契約をする際は、宅地建物取引士からの説明を受ける必要があります。

 

契約の流れ

  1. 重要事項説明を聞く
  2. 前オーナーからの状況告知書の確認
  3. 修繕履歴などの確認
  4. 合意書などの確認

 

ひたすら契約書に印鑑を押しまくります。

しっかり契約書の内容を読みこみました。

 

契約手続き終了後、この後に控えるローン契約で必要な司法書士への報酬を銀行振り込みで支払い。

司法書士への報酬の相場はさまざまですが、この時は20万円でした。

 

不動産投資の手順4:ローンの契約

 

不動産投資の始め方の手順4つめは、ローンの契約です。

 

購入契約手続きから3日後、仲介業者の担当者とローンの契約手続きをするために銀行へ。

事前にローン申請は承認されていたので、あとは契約のみです。

 

普段は入ることのない銀行の別室へ入り担当の銀行員と3人で契約手続き。

ローン契約の手続きはトータルで1時間ほど。

 

ローン契約の流れ

  1. 新規預金取引申込み書の確認
  2. 銀行取引約定書の確認
  3. 金銭消費貸借契約書などの確認
  4. 団体信用生命保険の申込み

 

銀行からローンを承認してもらうためには、団体信用生命保険への加入が必要な場合がほとんど。

 

団体信用保険

自分が死亡した場合、所有物件のローン残額が0円になる保険

 

ローン契約の途中、司法書士の先生と保険会社の方とそれぞれ登記契約手続きと保険契約手続きをおこないました。

 

  • 登記書類の確認
  • 火災保険の加入、支払い

 

保険契約手続きでも印鑑を押しまくります。

必要書類に印鑑を押し終わったら、購入に関するすべての契約手続きは完了。

 

不動産投資の手順5:物件の所有

不動産投資の手順5:物件の所有

 

不動産投資の始め方の手順5つめは、投資物件の所有です。

契約が完了し、無事にサラリーマンオーナーとなると翌月から家賃収入が振り込まれました。

 

家賃収入と同時にローン返済額の引き落としも開始。

基本的には何もせずに家賃収入が入り続けてきますが、中には家賃滞納などトラブルも少なからずあるそうです。

 

僕が今のところ経験したトラブルといえば、入居者さんの部屋の換気扇が壊れたという事ぐらい。

 

換気扇が壊れた時は、仲介業者の担当者へ連絡をして業者を手配して修理してもらいました。

修理費用はもちろんオーナーの自腹

 

約17,000円ほどの出費でした

 

 

ちなみに、実際に僕の友人がうけたトラブルの事例はこちらです。

不動産投資で失敗した事例から学ぶ【チェックすべき6つのポイント】
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不動産投資の始め方と体験談 :まとめ

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ではこの記事のポイントをまとめます。

 

ポイント

  • 不動産投資の手順はシンプルだが手続きは時間がかかる
  • 不動産投資には正解はなく、知識をつけてから始めるべき
  • セミナーには参加しまくった方がいい

 

僕のようなただのサラリーマンでも、簡単に不動産投資を始められました。

何もせず不労所得が入ってきているので今のところ順調。

 

不動産投資を検討している方は、まずセミナーで話を聞いてから考えてみてください。

話を聞くことで不動産投資の種類や中身などさまざまな情報収集が可能。

 

不動産投資を検討している方は、ます初心者向けのセミナー情報だけのぞいてみてください。

 

 

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