【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談

不動産投資

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談

この記事で分かること

  • 不動産投資の始め方
  • サラリーマンが不動産投資を始めた体験談

 

本業をしながら資産運用の1つとして不動産投資を始めて毎月家賃収入を得ています

 

この記事では、僕が実際に不動産オーナーとなった体験談と不動産所得を得るまでのやり方や手順をまとめました。

不動産投資を検討している方は参考にしてみてください。

 

記事の内容

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資のメリット・デメリット
  • 不動産投資の始め方
  • 不動産投資の口コミ

 

不動産の知識がない僕のようなサラリーマンでも、オーナーになり毎月の家賃収入を得ることができました。

やってみると案外できるもんです。

 

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談

 

不動産投資って専門用語がたくさんあるし安い買い物でもないし、初心者には手を出しにくいイメージですよね。

 

しかし毎月の家賃収入という不労所得は会社員にとってかなり魅力的。

なぜなら本業で稼いでいる間にも別の所得が入ってくるからです。

 

僕はジムトレーナーとしての本業をしながら、副業で始めた不動産投資で毎月の家賃収入を得ることができています。

家賃収入を得るまでに実際に体験してきた手順を順番に解説していきます。

 

  1. 無料セミナーに参加
  2. 物件の選定
  3. 物件の購入
  4. ローンの契約
  5. 物件を所有して運用開始

 

不動産投資とは?

不動産投資とは?

 

不動産投資とは、不動産を購入してオーナーとなり家賃収入など貸し付けているお金を得るという投資です。

部屋などを貸し、住んでいる入居者さんから毎月の賃貸料を得ることができます。

 

そもそも「不動産」は、民法で以下のように定義されています。

土地及びその定着物は、不動産とする

*民法86条1項より

 

ちなみに不動産投資で得た所得は確定申告が必要です。

不動産所得の確定申告方法についてはこちらの記事で解説しています。

確定申告書の書き方を解説【不動産所得1年目のサラリーマン用

 

では不動産投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。

 

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリット

 

不動産投資のメリットとデメリットは以下です。

メリット デメリット
  • 家賃収入
  • 資産性
  • 空室リスク
  • 手続きが面倒

 

他にも生命保険代わりになるというメリットや、価格変動リスクなどもあります。

今回は代表的なメリットとデメリットを2つずつ見ていきましょう。

 

不動産投資のメリットとデメリットをもっと詳しく見たい方は、こちらの記事をどうぞ。

【不動産投資のメリット・デメリット】失敗しないためのコツも解説

 

メリット1:家賃収入

不動産投資のメリット、1つめは「家賃収入」です。

 

不動産オーナーになると家賃収入という副収入を得ることができます。

自分は働かなくても、部屋に住んでいる入居者さんから毎月賃貸料が支払われ不動産オーナーの収入となります。

 

いわゆる不労所得ですね。

 

メリット2:資産性

不動産投資のメリット、2つめは「資産性がある」ことです。

 

不動産には資産性(資産としての価値)があり売ってお金にすることもできます。

購入価格より高い価格で売却できれば売却益も出せます。

購入価格と同じくらいの価格で売れたとしても、それまでの家賃収入はそのまま利益となります。

 

不動産はお金を生む資産です。

 

デメリット1:空室リスク

不動産投資のデメリット、1つめは「空室リスク」です。

 

部屋に住む入居者さんがいない状態(空室)だと毎月の収入は入ってきません。

ローンを組んで不動産物件を購入した場合は、毎月のローン支払いがそのまま赤字となります。

 

デメリット2:手続きが面倒

不動産投資のデメリット、2つめは「手続きが面倒」なことです。

 

実際にやってみて分かりましたが、いろいろ手続きが多くて手間がかかりました。

契約で必要なものを揃えたり、売買契約や銀行の融資などやることがたくさん。

 

手続きが終われば何もせず家賃収入を得られるのですが、最初の手続きは面倒でした。

 

不動産投資を始めた体験談

不動産投資を始めた体験談

 

では不動産投資の始め方を体験談を交えて解説していきます。

僕が実際に行った手順は以下です。

 

始め方の手順

  1. 無料セミナーに参加
  2. 物件の選定
  3. 物件の購入
  4. ローンの契約
  5. 物件を所有して運用開始

 

始め方の手順1から見ていきましょう。

 

手順1:無料セミナーに参加

手順1:無料セミナーに参加

 

不動産投資の始め方、手順の1つめは初心者向けの不動産投資セミナーに参加しまくること。

 

まず不動産投資セミナーに参加して、生きた新鮮な知識と情報を収集することに時間をかけます。

本などの情報も悪くはないのですが、読んでいる時点ですでに古い過去の情報。

 

僕は9社の不動産投資セミナーに参加して、かなりの知識と情報量を増やすことができました。

 

セミナーも1つだけでなく複数参加して、いろんな角度から不動産投資を学ぶことができました。

不動産投資セミナーでは分からないことがあれば個別で質問することもできるので、疑問点をすぐに解決することが可能。

 

強引な勧誘がなく無料で参加できて、不動産投資の知識がつく初心者向けのセミナーは以下です。

 

 

初心者向けの不動産投資セミナーはこちらの記事で詳しく解説しています。

【初心者向け】無料で学べる不動産投資セミナーを厳選

 

手順2:物件の選定

手順2:物件の選定

 

不動産投資の始め方、手順の2つめは投資物件を選ぶこと。

セミナーに9回参加し、知識もついたところでいろいろ検討。

僕の場合は、最終的に以下のような投資物件を選んで購入しました。

 

購入物件

  • 築20年の中古
  • 区分1室
  • 東京23区内
  • 既に入居者あり
  • 銀行融資のローン

 

購入するまでに選定した基準は以下です。

 

  • 築年数
  • 投資方法
  • 立地
  • 賃貸状況
  • 支払い方法

 

そのほかにも駅からの距離、周辺環境なども検討しました。

入居希望者のニーズもさまざまなので、一概にこれが正解というものはありません。

 

(Aさん)駅から遠くて築年数が古くても家賃の安いところがいい

(Bさん)新築で駅が近ければ家賃は高くても住みたい

 

このようにいろんなニーズがあるので難しいんですよね。

物件を選ぶ際に検討するべき選定基準を解説していきます。

 

築年数

投資物件の選定基準、1つめは「築年数」です。

物件が新しいもの(新築・築浅)か古いもの(築古)かで選定しましたが、不動産投資ではそれぞれ一長一短あります。

 

新築・築浅 築古・中古
  • 物件購入価格が高い
  • 家賃設定も高い
  • 修繕の必要ない
  • 外観も内装もきれい
  • 物件購入価格が安い
  • 家賃設定も安い
  • 修繕費がかかる場合もある
  • 外観が経年劣化

 

ちなみに築浅の定義はありません。

だいたい築5~6年までは築浅とよぶ場合が多い

 

新築物件の方が中古物件に比べて需要があると言われています。

しかし中には古くてもいいから安い部屋に住みたい、賃料にお金をかけたくないというニーズもあるので一概には言えません。

 

投資方法

投資物件の選定基準、2つめは「投資方法」です。

投資方法とは、簡単にいうとマンションを1部屋だけ購入するか1棟まるごと購入するかの規模の違いです。

 

投資方法にもそれぞれ良い部分と悪い部分があります。

区分(1部屋だけ) 1棟
  • 物件の購入価格が安い
  • 家賃収入額が少ない
  • ローン返済額が少ない
  • 空室だと収入なし
  • 物件の購入価格が高い
  • 家賃収入額が多い
  • ローン返済額が高い
  • 空室が数部屋あっても収入はある

 

不動産投資の初心者は、初期投資が少ない区分から始めるのが無難です。

 

立地

投資物件の選定基準、3つめは「立地」です。

都心なのか駅地下なのか、郊外や田舎なのかでメリットデメリットがあります。

 

都心・駅近 郊外・田舎
  • 物件の購入価格が高い
  • 家賃収入額が多い
  • ローン返済額が高い
  • 賃貸需要が高い
  • 物件の購入価格が安い
  • 家賃収入額が少ない
  • ローン返済額が安い
  • 賃貸需要が少ない

 

最近ではリモートワークや地方移住の流れも増えてきているので、賃貸需要に関しては変化が見られます。

しかしまだまだ都心部や東京23区内のニーズは高いですね。

 

賃貸状況

投資物件の選定基準、4つめは「賃貸状況」です。

入居者がいない物件にするのか、既に入居者がいる物件にするのかでも選定しました。

 

入居者なし 入居者あり
  • 部屋の内覧ができる
  • 入居者を募集する必要がある
  • 空室中は家賃収入なし
  • 部屋の内覧はできない
  • 入居者を募集する必要がない
  • 物件購入後すぐに家賃収入が入る

 

新築物件は入居者がいないので入居者を募集する必要があります。

入居者がいる物件を購入する場合、オーナーチェンジといい前オーナーから自分へと不動産オーナーが変わります。

 

支払い方法

投資物件の選定基準、5つめは「支払い方法」です。

物件の購入費用を一括で支払うかローンを組んで支払うかの方法から選びます。

 

ローン 一括
  • 購入費用を分割して毎月支払う
  • 初期投資が少額ですむ
  • 金利分を多く支払う
  • 購入費用を全額まとめて支払う
  • まとまった初期投資が必要
  • 金利を払わなくてよい

 

用意する頭金が少なくていいローンはレバレッジをかけて利益を生むことができます。

また不動産投資の運用では何かとお金がかかる場合があるので、手持ちのお金に本当に余裕がある人以外はローンを組んでの購入が無難です。

 

手順3:物件の購入

手順3:物件の購入

 

不動産投資の始め方、手順の3つめは投資物件の購入です。

 

いくつかセミナーに参加した中で、自分の購入条件と合う不動産仲介業者を選んで話をしていきました。

物件だけでなく担当者の話した感じ、嘘がないか、一貫性があるかなども見ていきました。

 

投資プランを担当者に伝え、購入したい物件が決まったら購入手続きへと進んでいきます。

 

物件選びは妥協せずじっくり考えましょう。

 

銀行へのローン申請などは担当者にしてもらいました。

契約手続きは不動産仲介業者の会社でおこないましたが、喫茶店などで契約する場合もあります。

 

購入手続きに必要なもの

投資物件の購入手続きには準備しておくものがたくさんあります。

僕のようなただのサラリーマンが、不動産投資物件の購入手続きで用意しておくものは以下です。

 

用意するもの

  • 保険証のコピー(表・裏)
  • 自宅の賃貸借契約書のコピー(賃貸住まいの場合)
  • 源泉徴収票のコピー
  • 実印
  • 住民票(役所で申請)
  • 印鑑証明書(役所で申請)
  • 課税証明書(役所で申請)
  • 購入費用の頭金

 

まあまあ多いですが、1日ですべて揃いました。

役所での手続きとお金の準備がほとんど。

コピーなどはコンビニでさくっと行いました。

 

物件購入の契約

用意するものが揃ったら、後日物件購入の契約へと進みます。

不動産投資物件の契約手続きは、トータルで1時間半くらいでした。

 

僕(オーナー)、仲介業者の担当者、宅地建物取引士の3人でおこない、前オーナーなどは同席しません。

契約をする際は、宅地建物取引士からの説明を受ける必要があります。

 

契約の流れ

  1. 重要事項説明を聞く
  2. 前オーナーからの状況告知書の確認
  3. 修繕履歴などの確認
  4. 合意書などの確認

 

ひたすら契約書に印鑑を押しまくります。

しっかり契約書の内容を読みこみました。

 

契約手続き終了後、この後に控えるローン契約で必要な司法書士への報酬を銀行振り込みで支払い。

司法書士への報酬の相場はさまざまですが、この時は20万円でした。

 

手順4:ローンの契約

手順4:ローンの契約

 

不動産投資の始め方、手順の4つめはローンの契約です。

 

物件購入の契約手続きから3日後、仲介業者の担当者とローンの契約手続きをするために銀行へ。

事前にローン申請は承認されていたので、あとは銀行での融資契約のみです。

 

普段は入ることのない銀行の奥にある別室へ入り担当の銀行員と3人で融資を受けるための契約手続き。

ローンに関する契約の手続きはトータルで1時間ほどでした。

 

ローン契約の流れ

  1. 新規預金取引申込み書の確認
  2. 銀行取引約定書の確認
  3. 金銭消費貸借契約書などの確認
  4. 団体信用生命保険の申込み

 

銀行から融資を承認してもらうためには、団体信用生命保険への加入が必要な場合がほとんど。

 

団体信用保険

自分が死亡した場合、所有物件のローン残額が0円になる保険

 

ローン契約の途中、司法書士の先生と保険会社の方とそれぞれ登記契約手続きと火災保険の契約手続きもおこないました。

 

  • 登記書類の確認
  • 火災保険の加入、支払い

 

保険契約手続きでも印鑑を押しまくります。

必要書類に印鑑を押し終わったら、購入に関するすべての契約手続きは完了。

 

手順5:物件を所有して運用開始

手順5:物件を所有して運用開始

 

不動産投資の始め方、手順の5つめは投資物件を所有して運用開始することです。

 

契約がすべて完了し、無事にサラリーマンオーナーとなると翌月から家賃収入が振り込まれました。

家賃収入と同時にローン返済額の引き落としも始まりました。

 

基本的には何もせずに家賃収入が入り続けてきますが、中には家賃滞納などトラブルも少なからずあるそうです。

 

僕の友人が実際に被害にあった不動産投資のトラブル事例はこちらの記事で解説しています。

不動産投資で失敗した事例から学ぶ【チェックすべき6つのポイント】

 

僕が今のところ経験したトラブルといえば、入居者さんの部屋の換気扇が壊れたという事ぐらいですね。

 

換気扇が壊れた時は、仲介業者の担当者へ連絡をして業者を手配して修理してもらいました。

修理費用はもちろんオーナーの自腹です。

 

約17,000円ほどの出費でした

 

不動産投資の口コミ

不動産投資の口コミ

 

不動産投資について世間の意見や口コミはどうなのか。

僕は不動産投資を始める前に、口コミなどもチェックしました。

 

不動産投資の口コミ

  • 不動産業者は全員悪人のイメージ
  • 何もしなくても家賃収入が入ってくる
  • 自分で不動産投資の知識をつけないとダメ
  • 不動産投資は状況によるので正解は1つじゃない

*口コミはYahooなどの口コミサイトやTwitterなどから検索

 

たくさんの良い口コミ、悪い口コミがありました。

やってみないと分からないけど素人が簡単に手を出すのは危険、しかし家賃収入を得ている副業サラリーマンもたくさんいるんだなという感想。

 

個人的には、実際やってみて最初にとにかくいろんな不動産投資セミナーに参加していろんな不動産業者の話を聞いたのが良かったなと感じています。

 

時間はかかりましたが、あとで後悔したくないので口コミも含めて自分が納得してから不動産投資を始めました。

 

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談 :まとめ

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談 :まとめ

 

ではこの記事のポイントをまとめます。

 

ポイント

  • 不動産投資の手続きは時間がかかる
  • 不動産投資は知識をつけてから始めるべき
  • 初心者向けセミナーには参加しまくろう

 

僕のようなただのサラリーマンでも、不動産投資を始めて毎月の家賃収入を得ることができました。

 

不動産投資を検討している方は、まずセミナーで話を聞いてから判断してみてください。

話を聞いて知識をつけることで不動産投資の種類や中身などさまざまな情報収集が可能。

 

不動産投資で失敗しないためにも、まずは無料セミナーに1つ参加してから判断しましょう。

 

 

初心者向けの不動産投資セミナーはこちらの記事で詳しく解説しています。

【初心者向け】無料で学べる不動産投資セミナーを厳選

 

 

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