【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

不動産投資

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

「不動産投資で副収入を増やしたいな」

「会社員でも大家になれるらしい」

「どうやったらなれるの?」

 

サラリーマンでも副業で収入を増やしたいですよね。

不動産投資なら本業をしながらでも毎月の家賃収入を得られます。

ただし手続きはいくつかあるので、流れなどが分かると始めやすいですよ。

 

本業に支障を出さずに副業大家をしている僕が、不動産投資の始め方と体験談を解説します。

 

記事の内容

  • 不動産投資の始め方
  • 手順①:セミナーや面談に参加
  • 手順②:投資用物件の選定
  • 手順③:購入と手続き
  • 手順④:ローンなどの契約
  • 手順⑤:不動産を所有
  • メリット・デメリット
  • 不動産投資の口コミ

 

会社員でも賃貸物件の副業大家になって家賃収入を得る方法が分かります。

 

不動産投資で失敗しないためのコツ

  • セミナーや面談に参加する
  • 自分に合った物件を選ぶ
  • ローン返済額<家賃収入

 

不動産投資とは?

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談 :まとめ

 

不動産投資とは

不動産を所有してオーナーとなり家賃収入など貸し付けているお金を得る投資方法

 

所有しているマンションの部屋を貸し、住んでいる入居者さんから毎月の賃貸料が支払われることで収入が入ってきます。

ちなみに「不動産」は民法で以下のように定義されています。

土地及びその定着物は不動産とする

*民法86条1項より

 

また、毎年必ず不動産投資用の確定申告が必要です。

減価償却費などの経費を計上して申告することで還付金が戻ってくるのでお忘れなく。

 

ではさっそく、実際に僕が初心者の状態から始めた不動産投資の手順を解説していきます。

 

不動産投資を始めた体験談

不動産投資を始めた体験談

 

不動産投資をやってみた感想としては「最初の物件購入までが面倒」ということ。

他にも難しい専門用語があったり、値段もそれなりに高かったりでなかなか踏み出せなかったんです。

 

でもやっぱり毎月の不労所得が魅力的だからやってみよう

 

当時は年収550万ほどのフィットネスクラブに勤務するトレーナー(会社員)でした。

不動産投資は初心者だったので最初は無料で知識を学べるセミナーや個別面談にひたすら参加。

参加したことで自分に合う物件やシミュレーションができたので今も失敗せずに不動産運用ができています。

 

不動産投資の始め方手順

  1. セミナーや面談に参加
  2. 投資用物件の選定
  3. 購入と手続き
  4. ローンなどの契約
  5. 不動産を所有して運用開始

 

不動産投資の手順①:セミナーや面談に参加

不動産投資の手順①:セミナーや面談に参加

 

不動産投資の始め方、手順の1つめは初心者向けの不動産投資セミナーや面談に参加しまくること。

 

まず生きた新鮮な知識と情報を収集することに時間をかけましょう。

本などの情報も悪くはないんですが、読んでいる時点ですでに古い過去の情報。

 

僕は9社の不動産投資セミナーや個別面談に参加して、かなりの知識と情報量を増やすことができました。

 

セミナーや面談も1つだけでなく複数参加して、いろんな角度から不動産投資を学ぶといいですよ。

分からないことがあれば質問してすぐに疑問点を解決できます。

不動産投資初心者におすすめのセミナーもあるので参考にしてみてください。

 

初心者向け無料セミナー

 

不動産投資の手順②:投資用物件の選定

不動産投資の手順②:投資用物件の選定

 

不動産投資の始め方、手順の2つめは投資用の物件を選ぶこと。

セミナーに参加して知識もついたら、実際に賃貸として貸し出す物件を検討しましょう。

僕の場合は、最終的に以下のような投資物件を選んで購入しました。

 

購入した物件

  • 築20年の中古
  • 区分1室
  • 東京23区内
  • 既に入居者あり
  • 銀行融資のローン

 

購入物件の選定基準

  • 築年数
  • 投資方法
  • 立地
  • 賃貸状況
  • 支払い方法

 

そのほかにも駅から物件までの距離や周辺の環境もチェックしておくといいですよ。

入居希望者のニーズもさまざまなので、これが絶対に正解という基準はありません。

 

(Aさん)駅から遠くて築年数が古くても家賃の安いところがいい

(Bさん)新築で駅が近ければ家賃は高くても住みたい

 

このようにいろんなニーズがあるので難しいんですよね。

物件を選ぶ際にしっかり検討しておくべき基準を解説していきます。

 

選定基準⓵:築年数

物件が新しいもの(新築・築浅)か古いもの(築古)かチェックしておきましょう。

築年数にはそれぞれ長所と短所があります。

 

新築・築浅築古・中古
購入価格高い安い
家賃設定高い安い
修理費用発生しにくい発生しやすい
外観きれい劣化あり

ちなみに築浅は何年以上などの具体的な定義はありません。

だいたい築5~6年までは築浅とよぶ場合が多いですよ。

 

一般的に新築物件の方が中古物件より賃貸需要があると言われています。

しかし中には古くてもいいから安い部屋に住みたい、賃料にお金をかけたくないというニーズもあるので一概には言えません。

 

選定基準②:投資方法

投資方法とは、簡単にいうとマンションを1部屋だけ購入するか1棟まるごと購入するかの規模の違いです。

その他にも一戸建て物件という選択肢もあります。

 

1部屋だけか1棟買いかの投資方法にもそれぞれ良い部分と悪い部分があります。

区分(1部屋だけ)1棟
購入価格安い高い
大家の家賃収入少ない多い
ローン返済額安い高い
空室の場合収入ゼロ収入はある

不動産投資の初心者は、初期投資が少ない区分から始めるのが無難です。

 

選定基準③:立地

都心や駅近なのか、郊外や田舎なのかでメリットデメリットがあります。

 

都心・駅近郊外・田舎
購入価格高い安い
家賃収入額多い少ない
ローン返済額高い安い
賃貸需要多い少ない

 

最近ではリモートワークや地方移住の流れも増えてきているので、賃貸需要に関しては変化が見られます。

郊外の需要も高まってきていますが、しかしまだまだ都心部や東京23区内のニーズは高いですね。

 

選定基準④:賃貸状況

入居者がいない物件を購入するのか、既に入居者がいる物件を購入するのかもポイントですよ。

入居者なし入居者あり
部屋の内覧できるできない
入居者の募集必要不要
家賃収入入居するまでなし購入後すぐ収入あり

 

新築物件は入居者がいないので入居者を募集する必要があります。

ニーズが高いとはいえ入居者が決まるまでは家賃収入がありません。

すでに入居済みの物件を購入する場合、オーナーチェンジといい前オーナーから自分へと不動産オーナーが変わります。

 

選定基準⑤:支払い方法

物件の購入費用を一括で支払うかローンを組んで支払うかの方法から選びます。

だいたい銀行などの融資をもらってローンを組む場合が多いですね。

 

ローン一括
購入費用分割して支払うまとめて支払う
初期投資少額高額
金利発生発生しない

 

ローンを組むと頭金などの初期費用が少なくてすむので、小額で大きな利益を得られるというレバレッジを効かせられます。

また不動産投資の運用では突然の修理などお金がかかる場合があるので、手持ちのお金に本当に余裕がある人以外はローンを組んでの購入が無難ですよ。

支払った金利は確定申告で経費としても計上できます。

 

不動産投資の手順③:購入と手続き

不動産投資の手順③:購入と手続き

 

いくつかセミナーに参加した中で、自分の購入条件と合う不動産仲介業者を選んで話をしていきました。

物件だけでなく担当者の誠実さや物件価格の適正さ、シミュレーションや一貫性があるかなども見ていきましょう。

 

投資プランを担当者に伝え、候補の中から購入したい物件を決めたら購入手続きへと進んでいきます。

ほとんどの場合、銀行へのローン申請などは担当者にしてもらえますよ。

 

購入手続きに必要なもの

投資物件の購入手続きには準備しておくものがたくさんあります。

一般的なサラリーマンが投資用不動産の購入手続きで必要になるものは以下です。

 

僕が実際に用意したもの

  • 保険証の両面コピー
  • 源泉徴収票のコピー
  • 実印
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 課税証明書
  • 購入費用の頭金
  • 自宅の賃貸借契約書のコピー(賃貸住まいの場合)

 

まあまあ多いですが、1日あればすべて揃いますよ。

役所での手続きとお金の準備がほとんど。

コピーなどはコンビニでさくっと行いました。

 

物件購入の契約手続き

用意するものが揃ったら、後日物件購入の契約へと進みます。

不動産投資物件の契約手続きは、トータルで1時間半くらいでした。

 

仲介する不動産会社へ行き、僕(新オーナー)、仲介不動産業者の担当者、宅地建物取引士の3人で手続きします。

ちなみに前オーナーは同席しません。

物件購入の契約手続きには、宅地建物取引士からの説明を受ける必要があるんです。

 

契約の流れ

  1. 重要事項説明を聞く
  2. 前オーナーからの状況告知書の確認
  3. 修繕履歴などの確認
  4. 合意書などの確認

 

契約書を読んでは確認して印鑑を押していく作業が続きます。

しっかり契約書の内容も読みこんで分からないところは必ず確認しましょうね。

 

契約手続きが終了したら、ローンの契約で必要な司法書士への報酬を銀行振り込みで支払います。

司法書士への報酬の相場はさまざまですが、僕の時は20万円でした。

 

不動産投資の手順④:ローンなどの契約

不動産投資の手順④:ローンなどの契約

 

不動産投資の始め方、手順の4つめはローンの契約です。

 

物件購入の契約手続きから2日後、仲介業者の担当者とローンの契約手続きをするために銀行へ。

事前にローン申請の承認はおりていたので、あとは銀行での融資契約のみです。

 

普段は入ることのない銀行の奥にある別室へ入り、僕と融資担当の銀行員と仲介不動産業者の担当者の3人で融資を受けるための契約手続きをしました。

ローンに関する契約手続きはトータルで1時間ほどでした。

 

ローン契約の流れ

  1. 新規預金取引申込み書の確認
  2. 銀行取引約定書の確認
  3. 金銭消費貸借契約書などの確認
  4. 団体信用生命保険の申込み

 

銀行から融資を承認してもらうためには、団体信用生命保険への加入が必要な場合がほとんどです。

 

団体信用保険

自分が死亡した場合、所有物件のローン残額が0円になる保険

 

ローン契約の途中、司法書士の先生と保険会社の方とそれぞれ登記契約手続きと火災保険の契約手続きもおこないました。

 

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

  • 登記書類の確認
  • 火災保険の加入、支払い

 

火災保険の契約手続きでも印鑑を押しまくります。

必要書類に印鑑を押し終わったら、購入に関するすべての契約手続きは完了です。

 

不動産投資の手順⑤:不動産を所有して運用開始

不動産投資の手順⑤:不動産を所有して運用開始

 

不動産投資の始め方、手順の5つめは投資用不動産を所有して運用開始することです。

 

契約がすべて完了し無事にサラリーマンオーナーとなれました。

僕の場合、入居者がすでにいたので所有した翌月からさっそく家賃収入が振り込まれました。

 

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

 

基本的には何もせずに家賃収入が入り続けてきますが、中には家賃滞納などトラブルも少なからずあるそうです。

僕の友人も実際に家賃滞納のトラブルにあったことがあります。

 

僕が今のところ経験したトラブルといえば、入居者さんの部屋の換気扇が壊れたという事ぐらいですね。

換気扇が壊れた時は、仲介業者の担当者へ連絡して業者を手配してもらい修理しました。

修理費用は約17,000円ほどで、もちろんオーナーの自腹です。

 

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリット

 

不動産投資のメリットとデメリット

メリットデメリット
家賃収入空室リスク
売却益があるローン金利
資産性がある固定資産税

 

ここでは3つずつ解説していきますね。

その他のメリットとデメリットはこちらの記事で解説しています。

【不動産投資の7つのメリットとデメリット】後悔しないための3つのコツも解説
【不動産投資の7つのメリットとデメリット】後悔しないための3つのコツも解説

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メリット1:家賃収入

やはり1番のメリットは「家賃収入」ですね。

不動産オーナーになると家賃収入という副収入を得ることができます。

本業の収入と合わせて毎月支払われる賃貸料が副収入となります。

 

メリット2:売却益がある

購入して所有した不動産は売ってお金にすることもできます。

場合によっては購入額より高く売れることもありますが、ほとんどの場合は販売価格が下がります。

それでも運用で得た家賃収入を考えれば、安く売ったとしてもプラスになることが多いんです。

 

メリット3:資産性がある

購入した不動産物件は大家である自分の資産となります。

賃貸として貸すだけでなく、貸店舗にしたり更地にして駐車場にするなどいろんな用途で使えます。

まさにお金を生む資産ですね。

 

デメリット1:空室リスク

部屋に住む入居者さんがいない空室の状態だと毎月の収入は入ってきません。

ローンを組んで不動産物件を購入した場合は、毎月のローン支払いがそのまま赤字となります。

不動産投資でよくあるリスクの1つですね。

 

デメリット2:ローン金利

投資用のマンションなどを分割支払いでローン購入する場合、金利手数料分を多く払わなくてはいけません。

ローン金利は確定申告で経費として計上できるのでお忘れなく。

 

デメリット3:固定資産税

不動産を所有していると、毎年「固定資産税」が発生します。

こちらも必要経費なので確定申告を忘れずにしましょうね。

 

不動産投資の口コミ

不動産投資の口コミ

 

不動産投資について世間の意見や口コミはどうなのか。

僕は不動産投資を始める前に、口コミなどもチェックしました。

 

不動産投資の口コミ

  • 不動産業者はイメージが悪い
  • 不労所得で家賃収入が入ってくる
  • 自分で不動産投資の知識をつけないとダメ
  • 不動産投資は状況によるので正解は1つじゃない
  • 最初の手続きだけが面倒

*口コミはYahooなどの口コミサイトやTwitterなどから検索

 

たくさんの良い口コミ、悪い口コミがありました。

やってみないと分からないけど素人が簡単に手を出すのは危険、しかし家賃収入を得ている副業サラリーマンもたくさんいるんだなという感想。

 

個人的には、実際やってみて最初にとにかくいろんな不動産投資セミナーに参加していろんな不動産業者の話を聞いたのが良かったなと感じています。

 

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話:まとめ

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話:まとめ

 

では不動産投資の始め方のポイントをまとめます。

 

ポイント

  • セミナーや面談に参加する
  • 自分に合った物件を選ぶ
  • ローン返済額<家賃収入

 

僕のように本業をしているサラリーマンでも、不動産投資を始めて毎月の家賃収入を得ることができています。

 

不動産投資を検討している方は、まずセミナーで話を聞いてから判断してみてください。

話を聞いて知識をつけることで不動産投資の種類や中身などいろんな情報が分かりますよ。

 

不動産投資で失敗しなくない、できれば毎月の家賃収入が欲しいという方は初心者向けの無料セミナーも参考にしてみてください。

初心者向け不動産投資セミナー

 

 

 

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