【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

不動産投資

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

不動産投資を始める具体的な手順を知りたい方は必見。

この記事では、サラリーマンの僕が実際に不動産大家となり毎月の家賃収入を得るまでの流れを体験談と一緒に解説します。

 

毎月の家賃収入は魅力的な「不労所得」ですよね。

でも実際に何をどう始めたらいいのか分からない。

 

実際に不動産投資をしている僕が、不動産投資の始め方と体験談を解説しますね。

 

記事の内容

  • 不動産投資の始め方
  • 手順①:セミナーや面談に参加
  • 手順②:投資用物件の選定
  • 手順③:購入と契約手続き
  • 手順④:融資(ローン)の契約
  • 手順⑤:投資用物件を所有
  • メリット・デメリット
  • 不動産投資の口コミ

 

まったくのド素人からでも不動産投資を始められますよ。

 

不動産投資の始め方

  1. セミナーや面談に参加
  2. 投資用物件の選定
  3. 購入と手続き
  4. ローンなどの契約
  5. 不動産を所有して運用開始

 

僕の場合

不動産投資を無料で学べるセミナーをチェックする→

 

不動産投資とは?

【不動産投資の始め方】サラリーマンが不動産オーナーになった体験談 :まとめ

 

不動産投資とは

不動産を所有してオーナーとなり家賃収入など貸し付けているお金を得る投資方法

 

所有しているマンションの部屋を貸し、住んでいる入居者さんから毎月の賃貸料が支払われることで収入が入ってきます。

ちなみに「不動産」は民法で以下のように定義されています。

土地及びその定着物は不動産とする

*民法86条1項より

 

また、毎年必ず不動産投資用の確定申告が必要です。

減価償却費などの経費を計上して申告することで還付金が戻ってくる場合もあるのでお忘れなく。

 

不動産投資を始めた体験談

不動産投資を始めた体験談

 

不動産投資をやってみた感想としては「最初の物件購入までが面倒」ということ。

他にも難しい専門用語があったり、値段もそれなりに高かったりでなかなか踏み出せなかったんです。

 

でもやっぱり毎月の不労所得が魅力的だからやってみよう

 

当時はフィットネスクラブに勤務するトレーナー(会社員)で、年収は600万ほどでした。

不動産投資はまったくの初心者だったので最初は無料で知識を学べるセミナーや個別面談にひたすら参加。

セミナーや面談って面倒だけど、タダで知識をつけられるのでケチな僕にはピッタリだったんです。

 

参加したことで自分に合う物件やシミュレーションができたので今も失敗せずに不動産賃貸の運用ができています。

 

不動産投資の始め方手順

  1. セミナーや面談に参加
  2. 投資用物件の選定
  3. 購入と契約手続き
  4. 融資(ローン)の契約
  5. 不動産を所有して運用開始

無料で学べる不動産投資セミナーをチェックする→

 

不動産投資の手順①:セミナーや面談に参加

不動産投資の手順①:セミナーや面談に参加

 

まず最初は初心者向けの不動産投資セミナーや面談に参加しまくりました。

 

まず生きた新鮮な知識と情報を収集することに多少の時間をかけましょう。

本などの情報も悪くはないんですが、読んでいる時点ですでに古い過去の情報。

 

僕は9社の不動産投資セミナーや個別面談に参加して、かなりの知識と情報量を増やすことができました。

 

セミナーや面談も1つだけでなく複数参加して、いろんな角度からの意見を聞いて不動産投資を学ぶといいですよ。

不動産投資初心者におすすめのセミナーもあるので参考にしてみてください。

 

初心者向け無料セミナー

 

不動産投資の手順②:投資用物件の選定

不動産投資の手順②:投資用物件の選定

 

セミナーなどに参加して不動産投資の知識がついたら、実際に購入する物件を選定していきましょう。

僕の場合ですが、選定基準を5つ設けて、最終的に以下のような投資物件を購入しました。

 

選定基準購入物件
築年数築20年の中古
区分か1棟か区分マンションの1室
立地東京23区内
賃貸状況既に入居者あり
支払い方法銀行融資のローン

 

そのほかにも駅から物件までの距離や周辺の環境もチェックしておくといいですよ。

入居希望者のニーズもさまざまなので、これが絶対に正解という基準はありません。

 

例えばこんな場合

(Aさん)駅から遠くて築年数が古くても家賃の安いところがいい

(Bさん)新築で駅が近ければ家賃は高くても住みたい

 

このようにいろんなニーズがあるので難しいんですよね。

では物件を選ぶ際にしっかり検討しておくべき基準を解説していきます。

 

選定基準⓵:築年数

物件が新しいもの(新築・築浅)か古いもの(築古)かチェックしておきましょう。

投資物件の築年数によってそれぞれ長所と短所があります。

 

新築・築浅築古・中古
購入価格高い安い
家賃設定高い安い
修理費用発生しにくい発生しやすい
外観きれい劣化あり

ちなみに築浅は何年以上などの具体的な定義はありません。

 

一般的に新築物件の方が中古物件より賃貸需要があると言われています。

しかし中には古くてもいいから安い部屋に住みたい、賃料にお金をかけたくないというニーズもあるので一概には言えません。

 

選定基準②:区分か1棟か

マンションを1部屋だけ購入するか、または1棟まるごと購入するかも検討しましょう。

その他にも戸建て住宅にするという選択肢もあります。

 

違いを簡単にまとめました。

区分(1部屋だけ)1棟
購入価格安い高い
大家の家賃収入少ない多い
ローン返済額安い高い
空室の場合収入ゼロ収入はある

不動産投資の初心者の場合、規模が小さく費用も比較的安い区分の投資から始めるのが無難だと個人的には思います。

 

選定基準③:立地

立地はかなり重要です。

都心なのか田舎なのか、駅近なのか郊外なのかでメリットデメリットがそれぞれあるからです。

 

都心・駅近郊外・田舎
購入価格高い安い
家賃収入多い少ない
賃貸需要多い少ない

 

最近ではリモートワークや地方移住の流れも増えてきているので、賃貸需要に関しては変化が見られます。

郊外の需要も高まってきていますが、しかしまだまだ都心部や東京23区内のニーズは高いという印象ですね。

 

選定基準④:賃貸状況

入居者がいない物件を購入するのか、既に入居者がいる物件を購入するのかもポイントですよ。

入居者なし入居者あり
部屋の内覧できるできない
入居者募集必要不要
家賃収入入居するまでなし購入後すぐ収入あり

 

新築物件はまだ誰も住んでいないので入居者を募集しなければいけません。

住みたいというニーズが中古より高くても、入居者が決まるまでは家賃収入ゼロ。

すでに入居済みの物件を購入する場合、オーナーチェンジといい前オーナーから自分へと不動産オーナーが変わるんです。

 

選定基準⑤:支払い方法

物件の購入費用を一括で支払うかローンを組んで支払うかの方法から選びます。

ほとんどの場合、銀行などの融資をもらってローンを組むパターンが多いですね。

 

ローン一括
購入費用分割して支払うまとめて支払う
初期投資少額高額
金利発生なし

 

ローンを組んだ場合、頭金などの初期費用が少なく抑えられるので、レバレッジ(小額の投資で大きな利益を得られる)を効かせられます。

 

また不動産投資では突然の物件の修理などお金もかかるので、手持ちの資金にある程度の余裕がある人以外はローンを組んでの購入が無難ですよ。

支払った金利は確定申告で経費としても計上できます。

 

不動産投資の手順③:購入と契約手続き

不動産投資の手順③:購入と手続き

いよいよ物件の購入と手続きです。

いくつかセミナーに参加した中で、購入希望条件と合う物件の不動産仲介業者さんと話を進めていきました。

僕の場合、融資してもらう銀行へのローン申請などはすべて担当者にお任せしました。

 

購入手続きに必要なもの

投資物件の購入手続きには、手続きまでに準備しておくものがたくさんありました。

一般的なサラリーマンが投資用不動産の購入手続きで必要になるものは以下です。

 

僕が実際に用意したもの

  • 保険証の両面コピー
  • 源泉徴収票のコピー
  • 実印
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 課税証明書
  • 購入費用の頭金
  • 自宅の賃貸借契約書のコピー(賃貸住まいの場合)

 

まあまあ多いですが、1日あればすべて揃いますよ。

役所での手続きとお金の準備がほとんど。

 

物件購入の契約手続き

用意するものを揃えたら、物件購入の契約手続きへと進みます。

不動産投資物件の契約手続きは、トータルで1時間半くらいでした。

 

仲介する不動産会社のオシャレな一室で、僕(新オーナー)、仲介不動産業者の担当者、宅地建物取引士の3人で手続き。

元の物件所有者(前オーナー)は同席しませんでした。

物件購入の契約手続きには、宅地建物取引士からの説明を受ける必要があるんです。

 

契約の流れ

  1. 重要事項説明を聞く
  2. 前オーナーからの状況告知書の確認
  3. 修繕履歴などの確認
  4. 合意書などの確認

 

「種類を読む」「内容を確認」「印鑑を押す」の作業がひたすら続きました。

 

ここは面倒ですが、しっかり契約書の内容も読みこんで分からないところは必ず確認した方がいいですよ。

契約手続きが終了したら、ローンの契約で必要な司法書士への報酬を銀行振り込みで支払いました。

 

不動産投資の初期費用(登記費用)

司法書士への報酬の相場はさまざまですが、僕が購入した時は写真のように「司法書士報酬」と「登記免許税」あわせて210,400円(税込)でした。

 

不動産投資の手順④:融資(ローン)の契約

不動産投資の手順④:ローンなどの契約

 

物件購入の契約手続きから2日後、仲介業者の担当者と融資(ローン)の契約手続きをするために銀行へ。

事前にローン申請の承認はおりていたので、あとは銀行での融資契約のみです。

この時は「ハナ銀行」で契約しました。

 

普段は入ることのない銀行の奥にある別室へ入り、僕と融資担当の銀行員さんと仲介業者の担当者の3人で融資を受けるための契約手続きをしました。

ローンに関する契約手続きはトータルで1時間ほど。

 

ローン契約の流れ

  1. 新規預金取引申込み書の確認
  2. 銀行取引約定書の確認
  3. 金銭消費貸借契約書などの確認
  4. 団体信用生命保険の申込み

 

銀行から融資を承認してもらうためには、団体信用生命保険への加入が必要な場合がほとんどです。

 

団体信用保険

自分が死亡した場合、所有物件のローン残額が0円になる保険

 

ローン契約の途中、司法書士の先生と保険会社の方とそれぞれ登記契約手続きと火災保険の契約手続きもおこないました。

 

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

  • 登記書類の確認
  • 火災保険の加入、支払い

 

火災保険の契約手続きでも印鑑を押しまくります。

必要書類に印鑑を押し終わったら、購入に関するすべての契約手続きは完了です。

 

不動産投資の手順⑤:不動産を所有して運用開始

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話

 

契約がすべて完了し無事に投資用不動産を所有、はれてサラリーマンオーナーとなれました。

僕の場合、すでに入居者がいる物件だったので購入した翌月からさっそく家賃収入が振り込まれました。

 

基本的には何もせずに家賃収入が入り続けてきますが、まれに家賃滞納などのトラブルもあるそうですよ。

僕の友人も実際に家賃滞納のトラブルにあったことがあります。

 

僕が今のところ経験したトラブルといえば、入居者さんの部屋の換気扇が壊れたという修理ぐらい。

換気扇が壊れた時は、仲介業者の担当者へ連絡して業者を手配してもらいました。

修理費用はもちろんオーナーの自腹で、約17,000円かかりました。

 

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリット

 

不動産投資のメリットとデメリット

メリットデメリット
家賃収入空室リスク
売却益があるローン金利
資産性がある固定資産税

 

不動産投資のメリットとデメリットを3つずつ簡単に解説していきますね。

もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をどうぞ。

【後悔したくないなら必読!】不動産投資のメリットとデメリットを分かりやすく解説
【後悔したくないなら必読!】不動産投資のメリットとデメリットを分かりやすく解説

続きを見る

 

メリット1:家賃収入

不動産投資の1番のメリットはやはり家賃収入。

不動産オーナーになると家賃収入という不労所得が毎月入ってきます。

会社員でも副収入が得られるのは魅力的ですよね。

 

メリット2:売却益がある

購入して所有した不動産は売ってお金にすることもできます。

場合によっては購入額より高く売れることもありますが、基本的には購入時よりも売却価格は下がります。

しかし運用で得た家賃収入を考えれば、安く売ったとしてもプラスになるという人も多いです。

 

メリット3:資産性がある

購入した不動産物件は大家である自分の資産となります。

賃貸として貸すだけでなく、貸店舗にしたり更地にして駐車場にするなどいろんな用途で使えます。

まさにお金を生む資産といえますね。

 

デメリット1:空室リスク

一番のリスクは購入した物件に住む入居者さんがいない空室の状態だと家賃収入ゼロということ。

ローンを組んで不動産物件を購入した場合は、毎月のローンの支払いがそのまま赤字となります。

 

デメリット2:ローン金利

投資用のマンションなどを分割支払いでローン購入する場合、金利手数料分を多く払わないといけません。

ローンで支払った金利は確定申告で経費として計上できるのでお忘れなく。

 

デメリット3:固定資産税

不動産を所有していると、毎年「固定資産税」が発生します。

こちらも必要経費なので確定申告を忘れずに行いましょうね。

 

不動産投資の口コミ

不動産投資の口コミ

 

不動産投資について世間の意見や口コミはどうなのか。

僕は不動産投資を始める前に、口コミなどもチェックしました。

 

不動産投資の口コミ

  • 不動産業者はイメージが悪い
  • 不労所得で家賃収入が入ってくる
  • 自分で不動産投資の知識をつけないとダメ
  • 不動産投資は状況によるので正解は1つじゃない
  • 最初の手続きだけが面倒

*口コミはYahooなどの口コミサイトやTwitterなどから検索

 

たくさんの良い口コミ、悪い口コミがありました。

やってみないと分からないけど素人が簡単に手を出すのは危険、しかし家賃収入を得ている副業サラリーマンもたくさんいるんだなという感想。

 

個人的には、実際やってみて最初にいろんな不動産投資セミナーに参加して、多くの不動産業者の話を聞いたのが良かったなと感じています。

 

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話:まとめ

【不動産投資の始め方】体験談!会社員が副業大家になって家賃収入を得る話:まとめ

 

では不動産投資の始め方をおさらいします。

 

  1. セミナーや面談に参加
  2. 投資用物件の選定
  3. 購入と契約手続き
  4. 融資(ローン)の契約
  5. 不動産を所有して運用開始

 

僕の場合

 

本業があるサラリーマンでも、不動産投資を始めて毎月の家賃収入を得ることができました。

不動産投資で失敗しなくないという方は、いきなり始めるより初心者向けの無料セミナーに行ってから始めた方がいいですよ。

初心者向け不動産投資セミナー

 

 

 

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