【新築・築浅・築古どれがいいの?】不動産投資で重要な築年数による特徴

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【新築・築浅・築古どれがいいの?】不動産投資で重要な築年数による特徴

不動産投資をするなら誰だって儲けたいし損したくないですよね。

 

投資用のアパートやマンションなど物件を選ぶには、築年数も重要な判断基準の一つ。

 

築年数によって良いところと悪いところがあるので知っておかないと損しますよ。

築年数の浅い物件、古い物件などそれぞれ特徴があるので見ていきましょう。

 

本業をしながら不動産投資をしている副業大家の僕が、不動産投資で重要な築年数について解説します。

 

記事の内容

  • 投資物件選びで重要な築年数
  • 新築・築浅
  • 築古
  • 気をつけたい耐震基準
  • 築年数はどのくらいがいいの?

 

自分にはどれくらいの築年数の投資用物件が合うのかが分かりますよ。

ちなみに僕は築年数20年程度の物件を中心に購入しています。

 

新築・築浅(完成~15年程度)
良いところ悪いところ
大規模な修繕不要物件価格が高い
入居者が入りやすい賃料の下落が大きい
節税効果が高い利回りが少ない

 

築古(築21年以上)
良いところ悪いところ
物件価格が安い修繕費がかかりやすい
賃料の下げ止まり耐用年数が短い
利回りが高い家賃相場が安い

 

この記事のポイントまとめ

  • 「資金が豊富」「節税したい」「面倒くさがり」な人は新築・築浅向き
  • 「初期費用を抑えたい」「利回りを重視したい」「大きなローンは怖い」人は築古向き
  • 新築物件を売る不動産会社は新築を勧めるし、中古物件を売る不動産会社は中古物件をすすめる

 

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不動産投資の物件選びで重要な築年数

不動産投資の物件選びで重要な築年数

 

築年数とは建物が完成してからの年月のことをいいます。

マンションの耐用年数の目安にもなる築年数は、不動産投資において重要なポイントです。

 

築年数によって

  • 今後の運用年数
  • かかってくる修理費用
  • どんな人に向いているか

が違うからです。

 

築年数の浅い物件を「築浅(ちくあさ)」といい、長い物件を「築古(ちくふる)」と呼びます。

また経過年数に合わせて、物件の価値はどんどん下がっていくのが一般的。

 

期間の目安

新築・築浅完成~15年程度
築古築21年以上

 

築浅や築古に明確な決まりはないので、あくまでも目安として参考にしてくださいね。

 

新築・築浅(完成~15年程度)

目安として「完成~築15年程度まで」の投資用不動産物件をいいます。

設備は比較的新しく構造上の強度も安心。

新築マンションなどは常に根強い賃貸ニーズがあります。

 

築古(築21年以上)

目安として「築21年以上」の投資用不動産物件をいいます。

設備の古い物件が多く、修繕やリフォーム済みの物件がほとんど。

築古物件は新築や築浅の物件に比べると安く購入できます。

 

資産価値の下落率

中古住宅流通・リフォーム市場の現状(国土交通省ホームページ)のスライド10ページ目で経年劣化による資産価値の下落率が詳しく記載されています。

 

戸建て住宅は築後20年で価値はほぼゼロ。

中古マンション(減価償却47年)の場合、築後20年で資産価値は約60%まで下落。

 

このように築年数は不動産投資において重要な判断材料の一つなんです。

 

法定耐用年数

不動産では建物の造りや用途によって耐用年数が決まっています。

詳しく知りたい方は国税庁HPの「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に記載されているのでチェックしてみてください。

 

例えば住宅用の鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)なら47年、木造または合成樹脂造の建物なら22年など。

 

新築・築浅物件の良いところ

新築・築浅物件の良いところ

 

新築・築浅物件の良いところ

  • 大規模な修繕が不要
  • 入居者が入りやすい
  • 節税効果が高い

 

⓵:大規模な修繕が不要

完成したばかりの新築マンションや年月がそれほど経っていないアパートなどは、経年劣化による修理の必要がありません。

また大規模な修繕工事もしばらくは必要ないんです。

 

②:入居者が入りやすい

やはり新築や築浅のマンションは人気。

出来たばかりのマンションのまだ誰も住んだことがない部屋は人気が高いです。

そのため空室リスクも低い傾向にあります。

 

③:節税効果が高い

新築や築浅の物件は築年数の古い物件に比べて「初期費用」が多くかかります。

そのため年間の不動産所得は赤字になることがほとんど。

 

厳密には「減価償却費」という実際には発生していない赤字も計算に含まれます。

投資用不動産の取得にかかる初期費用が高いので、損益通算して節税できるんです。

 

新築・築浅物件の悪いところ

新築・築浅物件の悪いところ

 

新築・築浅物件の悪いところ

  • 物件価格が高い
  • 賃料の下落が大きい
  • 利回りが少ない

 

⓵:物件価格が高い

節税の部分でもお話しましたが、新築や築浅物件は初期費用が多くかかります。

その一番の原因は何と言っても「物件価格が高い」からです。

 

ちなみに物件価格が高いと、設定する家賃も高くなるので集客面ではマイナスです。

高いお金を最初にまとめて支払うのもデメリットですね。

 

②:賃料の下落が大きい(新築プレミアム)

新築から築後10年くらいは家賃の下落が大きいです。

下落幅は周辺の環境や新築賃貸物件が増えれば増えるほど下落幅が大きくなります。

 

なんでもそうですが一回でも使うと「新品」から「中古」に変わりますよね。

不動産業界では「新築プレミアム」と呼ばれ、最初の新築時の家賃が一番高いんです。

 

③:利回りが少ない

不動産投資での利益のことを利回りと呼ばれています。

 

基本的な利回りの計算方法

(年間家賃収益÷物件取得価格)×100

 

利回りは細かく言うと「表面利回り」と「実質利回り」がありますが今は割愛します。

計算式からも分かるとおり、物件価格が高ければ高いほど利回りは小さくなるんです。

 

築古物件の良いところ

築古物件の良いところ

 

築古物件の良いところ

  • 物件価格が安い
  • 賃料の下げ止まり
  • 利回りが高い

 

⓵:物件価格が安い

築20年以上過ぎてくると物件価格は新築時に比べてかなり下がっています。

「資産価値の下落率」でも説明したように、戸建て住宅は築後20年で価値はほぼゼロ。

中古マンション(減価償却47年)も、築後20年で新築時の約60%まで価値が下がります。

 

つまり初期費用や銀行からのローンを安く抑えて不動産投資が始められるんです。

 

②:賃料の下げ止まり

経過年数にあわせて物件価値の下落と同時に賃料も下がります。

一概には言えませんが、こちらもだいたい築年数が20年以上になってくると賃料が下げ止まり状態になるんです。

 

つまり築古の賃貸物件は、これ以上設定する家賃が下がりにくく安定するといえますね。

また賃貸需要としても「古くてもいいからとにかく安い家賃がいい」というニーズも一定数あります。

 

③:利回りが高い

繰り返しになりますが築古物件は、新築や築浅に比べて安く購入可能。

利回りの計算方法は「(年間家賃収益÷物件取得価格)×100」です。

 

つまり投資物件を取得するコストが安いほど利回りは高くなるんです。

築古物件は利益が多く計上されやすいと言えますね。

 

ただし修繕費用が多く発生すると実質的な利回りも少なくなってしまうので注意してくださいね。

 

築古物件の悪いところ

築古物件の悪いところ

 

築古物件の悪いところ

  • 修繕費がかかりやすい
  • 耐用年数が短い
  • 家賃相場が安い

 

⓵:修繕費がかかりやすい

築年数が古いと修理も必要になってきます。

換気扇やエアコンなど設備の破損やメンテナンスの修理代金、老朽化による大規模な修繕工事の費用は物の所有者であるオーナーの支払い。

築古物件を購入した場合は、「修繕積立金」や修繕履歴も確認しておきましょうね。

 

修繕積立金

毎月一定額を修繕工事用としてオーナーが支払い積み立てておくお金のこと

 

大規模修繕はそれなりのお金がかかります。

修繕積立金が不足していると、所有者の負担がさらに大きくなるので注意してくださいね。

 

あくまでも目安ですが国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では12年周期での実施が推奨されています。

 

②:耐用年数が短い

築古物件は最新のマンションやアパートに比べて、耐用年数が短いです。

つまり老朽化も進んでいることが多いので、残りの運用期間も短くなりがちなんです。

 

③:家賃相場が安い

築年数が経てば経つほど不動産物件の価値も下がります。

もし自分が入居者なら、古くて価値が下がったマンションに毎月高い家賃は払いたくないですよね。

 

周辺環境にも影響されますが、古い物件は家賃も安くなります。

つまり大家の立場からすると、築古物件は家賃収入額が少ないということになるんです。

 

気をつけたい耐震基準

気をつけたい耐震基準

 

不動産投資の築年数と関連して気をつけておきたいポイントが「耐震基準(たいしんきじゅん)」です。

簡単に言うと、地震がきたときに倒壊せず持ちこたえられるかどうかの目安のこと。

 

1950年に制定された建築基準法で定められている耐震基準は1981年に改定され新しくなっています。

古い耐震基準の物件の場合、地震発生時の被害が大きくなるので注意。

 

旧耐震基準新耐震基準
1950年1981年(昭和56年)
震度5程度の地震に耐えうる住宅震度6強の地震で倒れない

中古の不動産物件を購入するなら、リスク回避の面でも1981年以降に建てられた物件の方が比較的安心です。

 

結局どれくらいの築年数がいいの?

結局どれくらいの築年数がいいの?

 

結局どれくらいの築年数の物件がいいのか。

築浅や築古の良いところと悪いところをまとめてみると、自分に合うのはどのくらいなのかが分かりますよ。

 

新築・築浅が向いている人築古が向いている人
資金が豊富初期費用を抑えたい
節税したい利回りを重視したい
メンテナンスが面倒大きなローンは怖い

 

ちなみに不動産業者によって

  • 「新築がいい」
  • 「中古マンションがいい」
  • 「築年数の古い物件がいい」

など多少の意見の違いがあります。

 

原因の一つは「不動産会社によって取り扱っている投資物件の偏り」があるからです。

例えば中古物件を多く扱っている不動産業者は「中古がいい」と言うでしょう。

結局は自分がどういう不動産投資をしたいかによってどれがいいかは決まります。

 

【新築・築浅・築古どれがいいの?】不動産投資で重要な築年数による特徴: まとめ

【新築・築浅・築古どれがいいの?】不動産投資で重要な築年数による特徴: まとめ

ではこの記事のポイントをおさらいします。

 

新築・築浅(完成~15年程度)
良いところ悪いところ
大規模な修繕不要物件価格が高い
入居者が入りやすい賃料の下落が大きい
節税効果が高い利回りが少ない

 

築古(築21年以上)
良いところ悪いところ
物件価格が安い修繕費がかかりやすい
賃料の下げ止まり耐用年数が短い
利回りが高い家賃相場が安い

 

この記事のポイントまとめ

  • 「資金が豊富」「節税したい」「面倒くさがり」な人は新築・築浅向き
  • 「初期費用を抑えたい」「利回りを重視したい」「大きなローンは怖い」人は築古向き
  • 新築物件を売る不動産会社は新築を勧めるし、中古物件を売る不動産会社は中古物件をすすめる

 

不動産投資に限ったことではありませんが、絶対にこれがいいという投資方法はありません。

どんな投資でも必ずリスクがあるからです。

自分に合うのはどんな不動産投資か、利益を出すためにも「築年数」は重要な判断基準の一つですよ。

 

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