【知らないと損する!】不動産投資ローンの金利相場ってどのくらい?

不動産投資

【知らないと損する!】不動産投資ローンの金利相場ってどのくらい?

不動産投資を始める時は、ほとんどの場合ローンを組んで投資用物件を購入します。

しかしローンには必ず金利という利息がつくので、返済額は借りたお金よりも多くなるのが一般的。

 

返済額がどのくらい多くなるかは金利で変わります。

つまり不動産投資において金利相場がどのくらいなのかは知らないと損するんです。

 

本業をしながら不動産投資をしている副業大家の僕が、不動産投資ローンの金利相場について解説します。

 

記事の内容

  • 不動産投資の金利とは
  • 不動産投資ローンと住宅ローンの違い
  • 金利相場の目安
  • 変動金利・固定金利
  • 元利均等返済と元金均等返済
  • 支払い金利のシミュレーション

 

不動産投資の金利相場が分かるので、総支払額で損しにくくなりますよ。

 

不動産投資ローンの金利相場(目安)

金融機関金利相場(目安)
都市銀行/メガバンク0.5%~2.4%
地方銀行1.5%~4.5%
ノンバンク3%~4.5%
信用金庫・信用組合2.5%前後
日本政策金融公庫1.2%~2%

 

変動金利・固定金利

変動金利の特徴固定金利の特徴
経済状況によって金利が変わる期間内の金利が一定
金利水準が安い期間選択型と全期間固定型がある
金利の見直しがある金利水準が高め

 

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不動産投資の金利とは

不動産投資の金利とは

 

不動産投資は少ない自己資金と金融機関から借り入れた融資で毎月の家賃収入を得られる「レバレッジ」が効く投資です。

レバレッジが効く不動産投資においての金利とは、不動産を購入するために受けた融資の借入金(ローン)に対して発生する利息のことです。

 

ほとんどの場合、投資用不動産の全額を即支払うことはありません。

金融機関からローンを組んでお金を借りて購入するからです。

 

借りたお金は金利によって利子が加算され返済額に含まれます。

この金利によって

  • 毎月の返済額
  • 総支払額
  • 手取り家賃収入

が変わってきます。

つまりそれほど重要ということですね。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

 

不動産投資ローン(アパートローン)と住宅ローンの違いを見ていきましょう。

 

不動産投資ローン通常の住宅ローン
金利相場1.3%~4.5%0.3%~2.0%
用途事業用居住用
目的収益不動産購入マイホーム購入
審査基準個人の属性・物件価値個人の属性
融資金額年収の10~20倍年収の5~8倍
法人名義契約不可

 

不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいです。

また収益目的での不動産購入費用に住宅ローンは適用できません。

 

不動産投資ローンの審査では、借主の属性評価が高くても物件評価が低いと断られることも普通にあります。

また住宅ローンの方が貸し倒れのリスクが低いとされているので金利も低く設定されているんです。

 

一般的に不動産投資ローンは区分物件(ワンルームマンション)など、アパートローンは一棟ものの物件が対象です。

 

不動産投資の金利相場の目安

金利相場の目安

 

不動産投資ローンの金利相場(目安)

金融機関金利相場(目安)
都市銀行/メガバンク0.5%~2.4%
地方銀行1.5%~4.5%
ノンバンク3%~4.5%
信用金庫・信用組合2.5%前後
日本政策金融公庫1.2%~2%

 

投資用不動産の購入費用は一般的に物件価格の10%~20%の頭金が必要となりますが、まれに頭金なしのフルローンを組める場合もあります。

金利の平均はその人の属性や物件の状態にもよるので一概には言えませんが、全体的に平均すると2.5%前後が相場です。

 

⓵:都市銀行・メガバンク

都市銀行・メガバンクとは、具体的に「三井住友・三菱UFJ・みずほ・りそな」の4行のことです。

 

金利相場店頭:2.4%程度
WEB:0.5%程度
特徴変動金利
金利が低い
返済期間が長い
審査基準が厳しい

都市銀行は分かりやすく言うと「金利相場が低いけど審査が厳しい」という特徴があります。

個人の年収や属性はもちろん、物件の収益計画など事業性もチェックされます。

 

また都市銀行やメガバンクは全国に支店があるので、日本中の投資用不動産が融資の対象となるんです。

 

②:地方銀行

地方銀行とは、具体的に「横浜銀行・千葉銀行・八千代銀行」などです

 

金利相場1.5%~4.5%程度
特徴変動金利
銀行によって方針が分かれる
金利は高め
長期間の借り入れも可能

地方銀行は分かりやすく言うと「銀行によってローン金利や融資の積極性などが大幅に違う」という特徴があります。

 

金利の相場も幅広く、不動産投資に積極的な銀行と消極的な銀行に分かれます。

地方銀行の平均的な金利は高めですが、長期間の借り入れもできるんですよ。

 

③:ノンバンク

ノンバンクとは貸付のみの金融機関で、クレジットカード会社や消費者金融などです。

具体的には「オリックス銀行・ジャックス・セゾン」など。

 

金利相場3%~4.5%程度
特徴変動金利
融資審査が柔軟
融資エリアが広い
金利は高め
融資期間が長い

ノンバンクは分かりやすく言うと「金利は高めだけど審査は厳しくなくフルローンを組める場合もある」という特徴があります。

頭金ゼロ円でのフルローンで不動産投資を始めたい方にはオススメ。

 

④:信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合とは、信用金庫法で営業できる範囲が定められている地域の金融機関です。

具体的には「埼玉縣縣信用金庫・西武信用金庫」など。

 

金利相場2.5%前後
特徴変動金利
エリアが限定
地縁を重視
平均的な金利水準
融資期間が長い

信用金庫・信用組合は分かりやすく言うと「地域が限定された地方銀行で審査スピードが早い」という特徴があります。

ちなみに僕は信用金庫でのローン契約が一番多いです。

 

⑤:日本政策金融公庫

日本政策金融公庫とは、財務省が管轄している金融機関です。

 

金利相場1.2%~2%程度
特徴固定金利
独自の審査基準
低金利
融資期間が短い
交渉は自分自身

日本政策金融公庫は分かりやすく言うと「低金利だけど自分で出向いて交渉する必要がある国の金融機関」なんです。

 

他の金融機関は不動産業者が代行して金利交渉してくれますが、日本政策金融公庫は事業計画書などを用意して自分で交渉する必要があるんです。

金利は安いですが、ちゃんと利益が出るのかなどの事業性をチェックされます。

 

ちなみに独自の審査基準で判断されるので、他の金融機関では通らないような融資が通る場合もあるんですよ。

 

変動金利・固定金利

変動金利・固定金利

 

金利には「変動金利」「固定金利」と大きく2つのタイプがあります。

 

変動金利の特徴固定金利の特徴
経済状況によって金利が変わる期間内の金利が一定
金利水準が安い期間選択型と全期間固定型がある
金利の見直しがある金利水準が高め

ざっくり言うと変動金利は市場と連動して安くなったり高くなったり金利が変化しますが、固定金利は基本的に一定の割合が続きます。

 

変動金利と固定金利はそれぞれ一長一短あるので、自分に合う方を選ぶといいですよ。

メリットとデメリットを見ていきましょう。

 

変動金利のメリット・デメリット

メリットデメリット
金利水準が低い金利変動リスクがある
負担軽減のルールがある返済計画が立てにくい

 

変動金利では金利上昇による急な負担増を避けるため、「5年ルール」と「1.25倍ルール」が設けられていることが多いです。

  • 5年ルール:金利上昇しても5年間は返済額が変わらない
  • 1.25倍ルール:金利上昇しても返済額の1.25倍が上限

 

変動金利は一般的に、6か月ごとの金利見直しと5年ごとの返済金額見直しが行われます。

市場金利(おもに短期プライムレート)と連動して金利が変動しますが、基本的に金利が低いことが多いです。

 

短期プライムレート

金融機関が優良企業に融資する際の最優遇金利のこと

 

つまり市場金利が上がらなければ低金利の恩恵を受けられますが、上昇すれば固定金利よりも高い利息を払うという金利変動リスクがあります。

また金利が常に変動するため、返済の見通しが立ちにくいです。

 

固定金利のメリット・デメリット

メリットデメリット
支払総額が事前に分かる金利が下がっても安くならない
金利変動リスクがない設定金利が高め

固定金利は返済額の見通しが立てやすいですが、市場金利が下がった場合も高い金利のままで安くなりません。

 

固定金利にはさらに2つのタイプがあります。

⓵:期間選択型(固定金利特約型)②:全期間固定型
一定期間は固定金利、終了後は変動金利か固定金利か選択ずっと金利は一定

一定期間というのは金融機関によって、3年・5年・10年などさまざまです。

 

元利均等返済と元金均等返済

元利均等返済と元金均等返済

 

不動産投資ローンの返済方法には「元利均等返済(がんりきんとうへんさい)」と「元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)」があります。

 

そもそも金融機関に返済するお金は、借りた「元金」と「利息」が足されたお金です。

これを知った上で確認していきましょう。

 

元利均等返済(がんりきんとうへんさい)

元利均等返済とは、返済を開始してから完済するまでの毎月の返済額(元金+利子)がずっと同額になる返済方法です。

不動産投資ローンでは一般的にこちらの元利均等返済が使われます。

 

元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)

元金均等返済とは、毎月の返済額のうち元金がずっと同額になる返済方法です。

月々の返済が進むほど元金が早く減っていきます。

 

元利均等返済より元金均等返済の方が総支払額は少ないのが最大のメリットです。

 

ローンの借り換えについて

ローンの借り換えについて

 

借り換えのメリット借り換えのデメリット
金利が安くなる金融機関の信用が下がる

 

ローンの借り換えについても「やった方がいい」「やめた方がいい」と意見は分かれます。

それぞれ把握したうえで判断しましょう。

不動産業者や融資先に言われるがままだとあなたが損するかもしれません。

 

借り換えた方がいい人借り換えない方がいい人
月々の返済がきつい今後も物件を買い増ししたい
毎月のキャッシュフローが赤字不動産投資を拡大したい

 

金利が高いと単純により多くお金を払わないといけません。

借り換えができるなら借り換えがオススメ。

ローンの借り換えができないなら繰り上げ返済することで総支払額を少なくできます。

 

支払い金利のシミュレーション

支払い金利のシミュレーション

 

いろんな金額や金利でシミュレーションしてみましょう。

金利によってどのくらい支払総額が増えるのか分かりますよ。

 

⓵:借入金1,500万円・金利2%・20年の場合

投資用不動産の購入のため1,500万円の借り入れ(金利2%・返済期間20年)をした場合、毎月の返済額は75,882円になります。

 

返済総額は75,882円×12ヶ月×20年で18,211,680円です。

つまり金利2%で20年融資を受けると1,500万円より3,211,800円多く利息を支払うことになるんです。

 

毎月返済額75,882円
総支払額18,211,680円

 

②:借入金2,000万円・金利2.8%・25年の場合

投資用不動産の購入のため2,000万円の借り入れ(金利2.8%・返済期間25年)をした場合、毎月の返済額は92,775円になります。

 

返済総額は92,775円×12ヶ月×25年で27,832,500円です。

つまり金利2.8%で25年融資を受けると2,000万円より7,832,500円多く利息を支払うことになるんです。

 

毎月返済額92,775円
総支払額27,832,500円

 

③:借入金2,500万円・金利2.8%・35年の場合

投資用不動産の購入のため2,500万円の借り入れ(金利2.8%・返済期間35年)をした場合、毎月の返済額は93,443円になります。

 

返済総額は93,443円×12ヶ月×35年で39,246,454円です。

つまり金利2.8%で35年融資を受けると2,500万円より14,246,454円多く利息を支払うことになるんです。

 

毎月返済額93,443円
総支払額39,246,454円

 

【知らないと損する!】不動産投資ローンの金利相場ってどのくらい?: まとめ

 

では不動産投資の金利相場についてポイントをおさらいします。

 

不動産投資ローンの金利相場(目安)

金融機関金利相場(目安)
都市銀行/メガバンク0.5%~2.4%
地方銀行1.5%~4.5%
ノンバンク3%~4.5%
信用金庫・信用組合2.5%前後
日本政策金融公庫1.2%~2%

 

変動金利・固定金利

変動金利の特徴固定金利の特徴
経済状況によって金利が変わる期間内の金利が一定
金利水準が安い期間選択型と全期間固定型がある
金利の見直しがある金利水準が高め

 

不動産投資で必要な物件購入にかかる費用は、金利の関係で借りたお金より多く返済することになります。

金利の相場や計算方法、返済方法を知っておかないと損するかもしれません。

詳しく知りたい方は、不動産投資の無料セミナーで勉強してみるのもいいですよ。

 

 

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